Immobilieneigentum: Zensus 2021 - und der Datenschutz?

(ho) Schon wieder eine Gebäude- und Wohnungszählung? Ja - die Europäische Union will es so (Verordnung EG Nr. 763/2008 in Verbindung mit der Verordnung EU 2017/12 sowie den Durchführungsverordnungen EU 2017/543 und EU 2017/881). Nachdem Deutschland mit dem „Zensusvorbereitungsgesetz 2021“ (ZensVorbG 2021) mit Wirkung zum 10.3.2017 einen ersten Umsetzungsschritt getan hat, hat jetzt der Deutsche Bundestag das Zensusgesetz 2021 (ZensG 2021) am 3.7.2019 beschlossen (Deutscher Bundestag, Drucksache 19/10679). Es wird wahrscheinlich bereits am 1. September 2019 in Kraft treten. Auf der Grundlage dieses Gesetzes wird der Zensus nun durchgeführt.

Anlass genug, sich mit den daraus folgenden Rechten und Pflichten von Immobilieneigentümern zu befassen. Vor allem stellt sich die Anschlussfrage: Und was ist mit dem Datenschutz, nachdem doch mit viel Getöse und viel Bangemacherei die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO) und das national ergänzende neue Bundesdatenschutzgesetz (BDSG-2018) am 25. Mai 2018 in Kraft getreten sind?

Hauseigentümer

Zentraler Bestandteil des Zensus 2021 ist die Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ). Sie betrifft reine Wohngebäude sowie Gebäude, in denen auch Wohnungen belegen sind.

Bereits im Januar 2019 sind sogenannte Großeigentümer durch die statistischen Landesämter kontaktiert worden. Zu den Großeigentümern zählen solche, die umfangreiche Gebäude- oder Wohnungsbestände besitzen oder verwalten, insbesondere Wohnungsbauunternehmen, Genossenschaften und Verwaltungen. Durch Fragebogen wurden zunächst Angaben zum Unternehmen und zum Bestand erhoben, um die Großeigentümer korrekt zu identifizieren. Zu liefern waren auch Angaben zur verwendeten Software, die für die geplante spätere elektronische Übermittlung der zu liefernden Bestandslisten und Erhebungsdaten verwendet werden soll.

Aktuell bevorstehend kommen aber auch einzelne Eigentümer, Vermieter und Verwalter als Auskunftspflichtige (§§ 23, 24 ZensG) hinzu. Insgesamt sollen dann sogenannte Bestandslisten von den Eigentümern abgefordert werden. Sie weisen die Anschriften aller Gebäude und Wohnungen sowie die Objektart (Eigentum, Wohnungseigentümergemeinschaft, Mietverwaltung, etc.) und Angaben zur Verwaltung der Objekte aus. Diese Bestandslisten müssen dann fortlaufend aktualisiert werden. Dieser Schritt soll im Jahre 2020 abgeschlossen sein.

In einem 3. Schritt sollen dann ab Mai 2021 von den Eigentümern die sogenannten Erhebungsdaten übermittelt werden. Bei den Erhebungsdaten handelt es sich um die eigentlichen mit dem Zensus 2021 zu erhebenden Daten. Mitzuteilen sind dann gebäudebezogene Merkmale und personenbezogene Merkmale. Unter die Gebäudemerkmale (§ 10 Abs. 1 ZensG 2021-E) fallen

für Gebäude mit Wohnungen (§ 10 Abs. 1 Nr. 1):

• Gemeinde, Postleitzahl und amtlicher Gemeindeschlüssel
• Art des Gebäudes
• Eigentumsverhältnisse
• Gebäudetyp
• Baujahr
• Heizungsart
• Zahl der Wohnungen

für Wohnungen (§ 10 Absatz 1 Nr. 2):

• Art der Nutzung
• Fläche der Wohnung
• Zahl der Räume.

Ferner ist beabsichtigt, folgende personenbezogenen Merkmale (§ 10 Absatz 2 ZensG 2021-E) zu erheben:

• Familienname, Vorname und Anschrift der Auskunftspflichtigen
• Kontaktdaten
• Namen und Vornamen von bis zu 2 Personen, die die Wohnung nutzen
• Zahl der Personen, die die Wohnung bewohnen
• Straße, Hausnummer und Anschriftenzusätze der Wohnung

Wohnungseigentümer und Immobilienverwalter

Für Wohnungseigentümergemeinschaften sind Miet- und WEG-Verwalter auskunftspflichtig. Können sie keine detaillierten Angaben machen, so sind sie ersatzweise verpflichtet, Namen und Anschriften der Eigentümer mitzuteilen (§ 24 Abs. 2 ZensG).

Für den damit verbundenen Mehraufwand werden Verwaltungen versuchen, Sondervergütungen zu vereinbaren oder auf der Grundlage einer bereits bestehenden Vereinbarung geltend zu machen. Dazu wird vertreten, dass Verwalter die Tätigkeiten im Rahmen einer WGZ nicht als gesetzlich geschuldete Tätigkeit oder als Tätigkeit in üblichem Umfang ausführen müssen. Deshalb soll die Verwaltung berechtigt sein, von einzelnen Wohnungseigentümern/Vermietern bei bestehendem Mandat zur Sondereigentumsverwaltung oder generell von den Wohnungseigentümergemeinschaften im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums eine Sondervergütung zu verlangen.

Für diese Ansicht spricht, dass Arbeiten im Zusammenhang mit GWZ nicht dem Katalog aus § 27 WEG unterfallen und schon gar nicht regelmäßig im Rahmen eines laufenden Verwaltungsbetriebs, sondern nur ausnahmsweise aufgrund besonderer gesetzlicher Anordnung durchzuführen sind. Gegen diese Ansicht spricht allerdings auch, dass eine gesetzliche Auskunftspflicht im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung erfüllt werden muss. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung ist jede Verwaltung selbstverständlich gesetzlich verpflichtet (§ 21 Abs.4 und 5 WEG).
Dazu insgesamt folgendes:

Ist eine Sondervergütung bislang nicht vereinbart, gibt es keine Pflicht der Wohnungseigentümer oder der Eigentümergemeinschaft, eine solche Vergütung zu vereinbaren oder zu leisten (AG München, Urteil vom 17. Dezember 2015 – 484 C 6219/15 WEG –, juris). Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft eine solche Sondervergütung beschließen. Dies entspricht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn ein besonderer Arbeitsaufwand fällt ja tatsächlich bei der GWZ auch an.

Sieht der Verwaltungsvertrag bereits eine Mehrbelastungsklausel vor, nach der dem Verwalter ein vertraglicher Anspruch auf eine angemessene Sondervergütung zusteht, sofern und soweit unter anderem durch Gesetz, Rechtsverordnung, behördliche Bestimmungen oder Auflagen oder durch Beschlüsse oder Vereinbarungen der Wohnungseigentümer dem Verwalter ein besonderer und bei Vertragsschluss noch unbekannter bzw. nicht absehbarer oder nicht kalkulierbarer Mehrarbeitsaufwand entsteht, kann er auf dieser Grundlage eine Sondervergütung verlangen. Allerdings muss die konkrete Höhe der Vergütung dann noch verhandelt und vereinbart werden. Im Zweifel ist zu empfehlen, in der nächsten Eigentümerversammlung eine solche Sondervergütung beschließen zu lassen. Die Frage der Struktur - Pauschale insgesamt / Pauschale pro Wohnungseinheit / Stundensatz des Verwalters - und der Höhe ist Verhandlungssache. Argumentiert werden kann mit der eigenen betriebswirtschaftlichen Kalkulation eines Arbeitswertes. Auf die Erfahrung bei der Umsetzung des Zensus 2011 kann dabei zurückgegriffen werden.

Wie gesagt, die Mehrbelastungsklausel greift nur bei bislang unbekannten oder unkalkulierbaren, insbesondere nicht absehbaren neu entstehenden Sachverhalten. Dass es jetzt einen Zensus 2021 mit dem entsprechenden Arbeitsmehraufwand im Rahmen der GWZ geben wird, ist aber spätestens seit Inkrafttreten des Vorbereitungsgesetzes klar. Neue Verwalterverträge können deshalb auf der Grundlage einer Mehrbelastungsklausel nicht mehr Grundlage einer Verhandlung über die Höhe einer schon an sich verdienten Sondervergütung sein. Der Fall ist explizit in Neuverträgen bei der Sondervergütung zu erfassen und zu regeln. Dafür bietet sich der folgende Text an:

„Der Verwalter erhält einmalig eine pauschale Sondervergütung in Höhe von ___________Euro brutto zur Abgeltung des Mehraufwandes bei den von ihm zu leistenden Tätigkeiten bei der GWZ (aktuell: Zensus 2021). Damit abgegolten sind insbesondere die Erstellung, Übermittlung und Aktualisierung geforderter Bestandslisten, sowie die Erstellung, Aktualisierung und Übermittlung geforderter Erhebungsdaten zur Gebäude- und Wohnungszählung (aktuell gemäß ZensG 2021). Die Sondervergütung wird nach Abschluss der vorgeschriebenen Tätigkeiten bei Abrechnung fällig. Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer / Teileigentümer erfolgt die Kostenverteilung nach dem vereinbarten (oder beschlossenen) Kostenverteilungsschlüssel für die Verteilung der Kostenlast aus der zu entrichtenden Verwaltervergütung.“

Datenschutz?

Und der Datenschutz? Steht er im Hinblick auf die Verarbeitung personenbezogener Daten (Art. 4 Nr. 1 und 2 DS-GVO) dem Ganzen nicht entgegen? Nein, das ist hierbei absolut kein Thema. Denn der Datenschutz kann nicht verbieten, wozu man gesetzlich verpflichtet wird. Eine gesetzliche Auskunftspflicht ergibt sich wie schon gesagt aus §§ 23, 24, 25 ZensG 2021. Diese gesetzliche Verpflichtung dient auch im Datenschutzrecht als Rechtfertigung für die Datenverarbeitung (Art. 6 Abs. 1 S. 1 c) und e) DS-GVO).

© Dr. Hans Reinold Horst

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