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Zahlungsverzug: Auch geringe Mietrückstände als Kündigungsgrund!

Geld - Copyright Sylvia Horst(ho) Bekanntlich kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete verschuldet in Rückstand gerät. Denn dann sprechen wir von einem „Zahlungsverzug“ (§ 286 Abs. 4 BGB). Das Gesetz sieht dann fristlose und fristgebundene Kündigungsmöglichkeiten vor, je nachdem, in welcher Zeit und wie hoch der Zahlungsverzug eingetreten ist (§§ 569 Abs. 3 Nr. 1, 543 Abs. 2. Nr. 3, Abs. 1 BGB - fristlose Kündigung; § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB - fristgebundene Kündigung).

Auch als Grundlage einer fristgebundenen Kündigung verlangt das Gesetz, dass der Mieter durch die unterlassene Zahlung seine Pflichten aus dem Mietvertrag „nicht unerheblich“ verletzt hat. Dieses erforderliche Gewicht der Verletzung wird in Zweifel gezogen, wenn es sich „nur“ um Mietforderungen unter 1000 bis 2000 € handelt (LG Berlin, Beschluss vom 20.10.2016 - 67 S 214/16, DWW 2017, 197; LG Berlin, Urteil vom 8.1.2020 - 66 S 181/18, ZMR 2020, 305). Das Gesetz gibt keine Möglichkeiten zu derartigen einschränkenden Betrachtungen. Demzufolge hält die Gegenansicht auch Kündigungen wegen Zahlungsverzugs mit „geringfügigeren“ Forderungshöhen für begründet (LG Lüneburg, Urteil vom 3.7.2019 – 6 S 1/19 gegen die Vorinstanz AG Celle, Urteil vom 13.12.2018 - 110 C 1007/18; AG Mitte, Urteil vom 4.9.2019 - 9 C 104/19, IMR 2020, 236; Blank, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 31). Diese streitige Rechtsfrage wird vom Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden werden (Revision anhängig unter Aktenzeichen VIII ZR 32/20).

Nach richtiger Auffassung zählen auch geringfügigere Forderungsausfälle. Denn das Gesetz selbst gibt für eine einschränkende Auslegung und Anwendung keinerlei Hinweise. Würde man dem Vermieter in diesen Fällen ein Kündigungsrecht nicht zubilligen, so könnte der Mieter letztendlich durch mehrfach hintereinander geschaltetes offenstehen lassen geringfügiger Forderungsreste auf Kosten des Vermieters beliebig sparen und im Ergebnis seine Miete abseits von der vertraglich vereinbarten Höhe selbst festlegen. Natürlich kann dies nicht richtig sein.

Ein Blick in die mietrechtliche und datenschutzrechtliche Rechtsprechung zur Bonitätsauskunft bestätigt dieses Ergebnis. Beide Bereiche erkennen das Vermieterinteresse an Bonitätsauskünften unabhängig von der Miethöhe, also auch im Falle geringerer Mieten, stets als berechtigt an (Häublein, in Münchener Kommentar, 7. Aufl. 2016, Vor § 535 BGB Rn. 64; FormularBibliothek Vertragsgestaltung-Finn-Zwißler. 3. Aufl. 2018 § 1, Rn. 331-338; AG Zittau, Urteil vom 27 9. 2005 - 5 C 36/05, Beck RS 2006, 06695; für die datenschutzrechtliche Bewertung vergleiche Kühlling/Buchner, DS-GVO/BDSG, 2. Aufl. 2018, Art. 6 Abs. 1 Rn. 173; Simitis/Nornung/Spiecker, Datenschutzrecht, 1. Aufl. 2019, Art. 6 Abs. 1, Rn. 133; Koreng/Lackermann, Formularhandbuch Datenschutzrecht, 2. Aufl. 2018, S. 978 ff, 982).

Nähere Informationen zur Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs bietet die Broschüre „Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs“, 1. Auflage 2017, ISBN 978-3-939787-92-1, 106 Seiten, 10,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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