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Corona und Miete:
Maskenpflicht und Pflicht zur Hygieneprophylaxe im Mehrfamilienhaus?

Maske - Copyright Sylvia Horst(ho) Corona lebt - leider wieder deutlich intensiver. Die Infektionsdynamik nimmt spürbar zu. Stadtbezirke und ganze Städte werden zum Risikogebiet erklärt, Reiseeinschränkungen und Beherbergungsverbote diskutiert. Die „AHA-Regel“ (Abstand, Hygiene, Alltagsmaske) wird als derzeit einziges Mittel zur Eindämmung der Pandemie auch zu Recht von der Politik beschworen und in den einzelnen landesweiten Corona-Verordnungen in Form von Abstandsgeboten und persönlichen Kontaktbeschränkungen umgesetzt. Das reicht bis zur Regelung privater Feiern.

Die drängende Frage daraus:
Ist daraus eine Maskenpflicht und die Pflicht zur Hygieneprophylaxe im Mehrfamilienhaus abzuleiten?

Öffentlich-rechtlich gibt es für die Maskenpflicht auch in privaten Häusern keinerlei Vorgreiflichkeiten. Die Corona-Verordnungen der Länder beschränken sich auf die Maskenpflicht in öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften und anderen dem öffentlichen Publikum offenstehenden Räumlichkeiten. Masken müssen also in Gemeinschaftsbereichen von Mehrfamilienhäusern, zum Beispiel in Treppenhäusern und Fluren oder in Kellergeschossen nicht angelegt werden. Eine andere Frage ist, ob man dies aus einem eigenen Schutz vor Ansteckungsgefahren anders handhaben sollte. Das ist aber eine persönliche Frage, die jeder Vermieter und jeder Mieter ebenso für sich selbst persönlich beantworten muss. Eine gesetzliche Pflicht dazu existiert bislang nicht – noch nicht.

Daran schließt sich die Frage an, ob der Vermieter zum Beispiel vertraglich solche Verhaltensweisen vorgeben kann oder gar vorgeben muss. Natürlich hat der Vermieter aus dem Mietvertrag heraus Fürsorge-, Obhuts- und Schutzpflichten für den Mieter als seinen Vertragspartner. Auch das Gesetz stellt in allgemeiner Form auf diesen Gedanken ab (§ 241 Abs. 2 BGB). Diese Pflichten beziehen sich aber auf den baulichen Zustand des Gebäudes, der Wohnung und des Grundstücks. Daraus weitergehend eine allgemeine Verpflichtung zur Gesundheitsvorsorge für den Mieter abzuleiten, würde den Pflichtenkreis aus dem Mietvertrag bei weitem überspannen und kann deshalb nicht angenommen werden. Vielmehr gehört die (abstrakte) Ansteckungsgefahr mit dem covid-19-Virus zum allgemeinen Lebensrisiko eines jeden Menschen, damit natürlich auch eines jeden Mieters. Davor kann der Vermieter auch nicht beschützen.

Nach hier vertretener Auffassung lässt sich auch mietvertraglich ein solch persönliches Handlungsgebot als verpflichtende Anweisung nicht regeln, insbesondere nicht im „Kleingedruckten“. Denn bei vorformulierten Vertragsklauseln kontrollieren Gerichte deren Inhalt und deren Auswirkung besonders streng (AGB-Klauselkontrollrecht).

Mit diesem Ansatz kann dem Vermieter auch nicht verpflichtend aufgegeben werden, Hygieneprophylaxe in Form von Desinfektionsspendern, Handschuhen, Gesichtsmasken etc. zum Beispiel am Hauseingang für Mieter und Besucher bereit zu halten. Auch hier ist es eine andere Frage des eigenen Empfehlungsmarketings in Coronazeiten, dies gleichwohl umzusetzen, um den Mieter damit als Kunden weiter zu binden. Wenn man sich dazu entschließt, ist es sinnvoll, dies auch mit einem entsprechenden Aushang in mehreren Sprachen und mit darstellenden Piktogrammen zum Beispiel am Hauseingang zu begleiten, um so über angezeigte Hygienemaßnahmen in der Coronazeit zu informieren und entsprechend dazu aufzufordern.

Nochmals:
Dies ist aber kein „Muss“, sondern eine rein freiwillig basierte eigene Entscheidung eines jeden Vermieters.

Etwas anderes folgt im Ergebnis auch nicht aus seiner Verkehrssicherungspflicht für Gebäude und Grundstück. Auch sie bezieht sich nur auf den (baulichen) Zustand. Nur insoweit ist es ihm aufgegeben, durch einen möglichst gefahrlosen Zustand von Gebäude und Grundstück dafür zu sorgen, dass Mieter, Familienangehörige und Besucher durch den Bauzustand oder durch den Grundstückszustand nicht geschädigt werden. Die Gewährleistung einer Freiheit von Corona-Viren zählt dazu sicherlich nicht. Denn sie hat mit dem Zustand von Haus, Wohnung und Grundstück nichts zu tun. Die Ansteckungsgefahr aufgrund einer vorhandenen Virenlast im Umfeld stellt sich vielmehr als „höhere Gewalt“ im Rahmen eines allgemeinen Lebensrisikos dar, das jeden Menschen trifft und vor dem deshalb nicht bewahrt werden kann. Das Mietrecht kann und will davon keine Ausnahmen schaffen.

Kommen wir schließlich zu der Frage, ob Vermieter und Mieter Menschen mit erkennbaren Krankheitssymptomen den Zugang zum Haus, bzw. zur gemieteten Wohnung verwehren und Hausverbot erteilen können. Das gilt zum Beispiel für Besucher, Handwerker und für Mitarbeiter des Vermieters oder für Mitarbeiter beauftragter Unternehmen. Der Mieter kann das ganz sicher in Vollzug seines Hausrechtes für den Bereich der eigenen Wohnung, der Vermieter in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen des Hauses, die keinem Mieter zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind.

Untermieter, Angehörige und Familienmitglieder, die mit dem Mieter gemeinsam in der Wohnung eine Haushaltsgemeinschaft bilden, stellen einen Sonderfall dar. Denn ihnen ist gemein, dass sie abgeleitet vom Mieter ebenso ein Nutzungsrecht an der Wohnung haben. Folglich kann Ihnen auch der Zugang durch den Vermieter nicht verwehrt werden. In diesen Fällen liegt die Lösung in einem möglichst schnellen und rückhaltlos offenen Austausch mit dem (gesunden) Mitglied der Haushaltsgemeinschaft, verbunden mit der Aufforderung zu „coronagerechtem“ Verhalten. Das beinhaltet das Gebot der sofortigen Aufklärung der gesehenen Krankheitssymptome durch Inanspruchnahme medizinischer Hilfe und durch einen Coronatest. Das beinhaltet weiter eine selbstauferlegte Quarantäne für den betroffenen Kranken, bis die Ursache der gesehenen Krankheitssymptome abgeklärt ist. Kann das im Konsens nicht erreicht werden und stößt diese Ansinnen auf Unverständnis, bleibt die Unterrichtung des örtlichen Gesundheitsamtes in seiner Funktion als Ordnungsbehörde.

© Dr. Hans Reinold Horst

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