Betriebskosten: Nachzahlungspflicht nur nach Einsicht in die Abrechnungsbelege!

(ho) Wer als Vermieter im Mietvertrag eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart, den trifft eine Pflicht zur Abrechnung nach Ende des Abrechnungsjahres. Dazu gibt es eine Abrechnungsfrist; der Vermieter hat 12 Monate Zeit, um die Abrechnung zu erstellen. Geschieht das und ergibt sich ein Nachzahlungssaldo zulasten des Mieters, so kann dieser Saldo vom Mieter - natürlich - auch eingefordert werden. Wird nicht fristgerecht abgerechnet, so bleibt die Abrechnungspflicht bestehen. Aber: Nachzahlungssalden können dann nicht mehr erfolgreich beigetrieben werden.

Allerdings muss der Mieter nur dann nachzahlen, wenn er auf sein Verlangen hin Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen konnte (BGH, Urteil vom 10.4.2019 - VIII ZR 250/17, IMR 2019, 288). Solange der Vermieter einer verlangten Einsicht in die Abrechnungsbelege gar nicht nachkommt, gewinnt der Mieter daraus ein Leistungsverweigerungsrecht.

Dies führt zu der Frage, wie der Vermieter dem Einsichtsrecht des Mieters in die Abrechnungsunterlagen nachkommen muss. Grundsätzlich muss der Vermieter die Originale vorlegen (BGH, Urteil vom 7.2.2018 - VIII ZR 189/17). Das kann im Falle eines papierlos geführten Büros schwierig werden. Digitalisierte Belege oder eingescannte Belege zum Beispiel als E-Mail-Anhang reichen nur dann, wenn deren Fälschung ausgeschlossen ist. Dazu muss das gewählte Scanverfahren zur Dokumentenspeicherung und Dokumentenverwaltung „fälschungssicher“ sein (LG Hamburg, Urteil vom 30.4.2020 - 418 HKO 117/18, IMR 2020, 328).

Neuerdings erstreckt der BGH den Umfang des Einsichtsrechts des Mieters nicht nur auf die Abrechnungsunterlagen, sondern auch auf die Zahlungsbelege des Vermieters (BGH, Urteil vom 9.12.2020 - VIII ZR 118/19). Dabei handelt es sich in aller Regel um die Kontoauszüge.
Dazu das Gericht: Auf diese Weise solle der Mieter überprüfen können, ob der Vermieter abweichend zu den vorgelegten Rechnungsunterlagen Skonti oder Rabatte vorgenommen oder schlicht gar nicht gezahlt habe. Eine solche Betrachtung gebiete bereits das sogenannte „Abflussprinzip“, das einer Ermittlung und Abrechnung von Betriebskosten in einem bestimmten Zeitraum zu Grunde liege. Solange dem Mieter auch in diesem Umfang Einsicht nicht gewährt werde, stehe ihm im Hinblick auf das abrechnungsbezogene Zahlungsverlangen des Vermieters ein Leistungsverweigerungsrecht genauso zu (§ 242 BGB; so BGH, Urteil vom 9.12.2020 - VIII ZR 118/19, Rn. 12. Entscheidungsgründe, BGH, Urteil vom 7.2.2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 29 der Entscheidungsgründe und Urteil vom 10.4.2019 - VIII ZA 250/17, NJW-RR 2019, 977 Rn. 36 ff der Entscheidungsgründe), wie in dem Fall, dass eine verlangte Einsichtsmöglichkeit überhaupt nicht eingeräumt worden sei.

© Dr. Hans Reinold Horst

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