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Mieterhöhung: Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Geld - Copyright Sylvia Horst(ho) Vermieter V verlangt von Mieter M mit Schreiben vom 20.7.2017 Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 8,10 € pro Quadratmeter monatlich zum 1.10.2017. M stimmt nicht zu, V klagt.

Das Amtsgericht beauftragt einen Sachverständigen, der die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der verlangten Mieterhöhung am 1.10.2017 bestimmen soll. Mieter M hält das für falsch. Seiner Meinung nach ist der Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens (20.7.2017) einschlägig.
Muss das Amtsgericht einen neuen Beweisbeschluss fassen?
Ja, denn es kommt auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter an, nicht auf den Wirksamkeitszeitpunkt (BGH, Urteil vom 28.4.2021 - VIII ZR 22/20).

Existente Mietspiegel hindern auch nicht daran, ein Sachverständigengutachten zur Überprüfung der verlangten ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen (ebenso schon: BGH, Urteil vom 18.11.2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, S. 76); und zwar selbst dann nicht, wenn die konkret verlangte Einzelvertragsmiete unstreitig innerhalb der ausgewiesenen Spannwerte im Mietspiegel liegt. Mangels besonderer anderer Anhaltspunkte kann auf den arithmetischen Mittelwert der ausgewiesenen Mietpreisspanne abgestellt werden.
Trotz eines existenten Mietspiegels kann also Beurteilungsgrundlage des Gerichts ein Sachverständigengutachten sein. Denn ein Mietspiegel im Sinne von § 558 c BGB ist nur ein Indiz für eine korrekt ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete, nicht mehr. Dabei bestimmt die Qualität des Mietspiegels die Reichweite der Indizwirkung. Es handelt sich nur um eine Schätzgrundlage (§ 287 Abs. 2 ZPO; bestätigend auch bzgl. der relevanten Zeitpunkte: BGH, Urteil vom 26.5.2021 - VIII ZR 93/20; IMR 2021, 309 - Sachverständigengutachten trotz existierendem Mietspiegel als Begründungsmittel).

Nähere Informationen zur Mieterhöhung bietet die Broschüre „Mieterhöhung freifinanzierter Wohnraum“, 5. Aufl. 2020, ISBN 978-3-96434-011-5, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin, 188 Seiten, Preis 14,95 € inklusive MwSt. zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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