Schlüsselfertige
Eigentumswohnung: Kauf, Abnahme, Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen
Üblicherweise
verjähren Ansprüche auf Mängelbeseitigung
bei gekauften Bauwerken in 5 Jahren seit der Abnahme.
Dabei beginnt die Verjährungsfrist nur zu laufen, wenn die Abnahme
wirksam erfolgt ist. Das kann von der im Bauvertrag vereinbarten - oder
gestellten - Abnahmeklausel abhängen.
Dazu ein Beispiel:
E kauft im Jahre 2011 eine Eigentumswohnung vom Bauträger, die bislang
nur auf dem Reißbrett existiert. Im November 2012 lässt E sich
durch die D-GmbH, ein Sachverständigenbüro, bei der Bauabnahme
vertreten. Die GmbH hat E selbst von mehreren Bewerberangeboten für
diese Aufgabe ausgesucht. Die Abnahmeklausel im Bauvertrag berechtigt
ihn auch zur eigenen Auswahl zwischen mehreren Sachverständigen mit
dem Aufgabenkreis „Unterstützung und Vertretung bei der Bauabnahme“.
Nach Einzug macht E 12 Jahre später mehrere Baumängel geltend
und beruft sich darauf, die Bauabnahme sei nicht wirksam gewesen, weil
auch die Abnahmeklausel im Bauvertrag einer AGB-Inhaltskontrolle nicht
genügen könne und deshalb unwirksam sei.
In letzter Instanz verneint der BGH einen Mängelbeseitigungsanspruch
(BGH, Beschluss vom 31.1.2024 - VII ZR 103/23, juris; Vorinstanz: OLG
Dresden, Beschluss vom 26. 4. 2023 -22 U 1887/22, juris und OLG Dresden,
Verfügung vom 26.2.2023 - 22 U 1887/22, juris). Die Bauabnahme sei
durch die D-GmbH im November 2012 wirksam erfolgt, Verjährung deshalb
im November 2017 eingetreten, die später erhobene Mängelbeseitigungsklage
deshalb abzuweisen.
Denn die Bauabnahme sei aufgrund einer wirksamen Abnahmeklausel erfolgt.
Hier sei entscheidend, dass eine neutrale Person oder ein neutrales Unternehmen,
nicht aus dem „Lager“ des Bauträgers stammend, die Abnahme
erkläre. Nur bei einer solchen „Lagerbildung“ könne
der Erwerber des Bauwerks benachteiligt sein. Hier aber habe der Erwerber
selbst bestimmen können, welchen von mehreren Sachverständigen
er für die Abnahme verwenden wolle. Die ausgewählte D-GmbH sei
auch nachweislich neutral. Die Annahme, dass der Erwerber während
der Abnahme wegen einseitiger Interessenwahrnehmung für den Bauträger
benachteiligt sei, scheide damit aus, Mängelansprüche des E
im Ergebnis deshalb ebenso.
© Dr. Hans Reinold Horst
News/Presse
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