Eigenbedarf: Formelle Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

(ho) Vermieter V kündigt Mieter M im Herbst 2016 wegen Eigenbedarfs zugunsten seiner Tochter T. T solle im WS 2017/2018 nach dem Abitur als Studentin in die Wohnung einziehen. Näheres dazu wird nicht vorgetragen. Bereits 2015 verfügte V über eine freie Alternativwohnung, die dann unbefristet vermietet wurde. M rügt deshalb rechtsmissbräuchliches Verhalten von V und hält die erklärte Kündigung auch aus formellen Gründen für unwirksam. V klagt auf Räumung.

Mit Erfolg (BGH, Urteil vom 28.4.2021 - VIII ZR 6/19). In formeller Hinsicht sei die Kündigung in Ordnung. Die Bedarfsperson, für die die Wohnung benötigt werde, sei benannt worden (Tochter T); ebenso der Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne (Aufnahme des Studiums am Wohnort; zu den Anforderungen an den Inhalt der Kündigung bereits: BGH, Urteil vom 2. 20.5.2019 VIII ZR 167/17 und Urteil vom 10.5.2017 - VIII ZR 292/15, Urteil vom 15.3.2017 - VIII ZR 270/15). Das reiche dem Mieter, um seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Denn es solle dem Vermieter durch das Begründungserfordernis verwehrt werden, die Kündigungsgründe nach Belieben auszuwechseln. Deshalb seien weitere formale Anforderungen an das Kündigungsschreiben unangebracht.

Weitere Überlegungen der Tochter, die Wohnung in einer Partnerschaft zu zweit oder in einer studentischen Wohngemeinschaft/Lerngruppe nutzen zu wollen, müsse das Kündigungsschreiben deshalb nicht enthalten. Denn dadurch werde der vorgetragene Kündigungsgrund nicht ausgewechselt.

Auch die im Jahre 2015 zur Verfügung stehende freie Alternativwohnung am Studienort hindere die Kündigung nicht. Dazu trug der Mieter vor, diese Wohnung hätte im Sommer 2015 mit Blick auf den zukünftigen Wohnbedarf der Tochter befristet vermietet werden können (§ 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB) um sie dann der Tochter ab Herbst 2017 anbieten zu können. Selbst im Fall einer vorhandenen Alternativwohnung sei es nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen könne. Hier können nicht verlangt werden, dass er schon über ein Jahr vor der Kündigung und über 2 Jahre vor dem beabsichtigten Einzug der Tochter in die Wohnung eine andere Wohnung nur befristet vermiete.

Beim Stichwort „Alternativwohnung“ sind im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen zwei Konstellationen zu unterscheiden: Gibt es bereits zum Kündigungszeitpunkt eine freie Alternativwohnung, so hat der Vermieter für sich oder für die Bedarfsperson schon keinen Wohnbedarf. Die Kündigung wäre ohne weiteres unbegründet. Wird eine Wohnung im Laufe der Kündigungsfrist bis zu deren Ende frei, so muss der Vermieter diese Wohnung als Alternativwohnung dem gekündigten Mieter bei Meidung von Schadensersatzfolgen anbieten (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136-168 = IMR 2017, 48).

Nähere Informationen zur Kündigung wegen Eigenbedarfs enthält die Broschüre „Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs“, 2. Auflage 2017, 11,95 €, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, 92 Seiten, ISBN 978-3-939787-90-7, Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Berlin, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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