Mietende: Speziell
zur Raucherwohnung
Gerade
bei Raucherwohnungen stellen sich Abgrenzungsfragen zwischen Renovierungsleistungen
und Schadensersatz. Dabei ist Rauchen in „normalem Umfang“
als vertragsgemäß zu dulden. Im Zuge seiner eigenen privaten
Lebensführung steht es dem Mieter frei, innerhalb der Wohnung zu
rauchen. Dies ist hinzunehmen (vergleiche zum Verhältnis unter den
Mietparteien im Haus (BGH, Urteil vom 16.1.2015 – V ZR 110/14, NZM
2015, 448 - Rauchen auf dem Mietshausbalkon nur nach abgestimmtem Zeitplan).
Auch damit verbundene Ablagerungen von Nikotin und sonstigen Schadstoffen
in der Wohnung sind damit als Teil des vertragsgemäßen Mietgebrauchs
zu tolerieren (BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05, NJW
2006, S. 2915, 2917 m.w.N., dort Rn. 23 der Entscheidungsgründe).
Dies gilt auch für intensives Rauchen (LG Köln, Urt. v. 19.8.1998
- 9 S 188/98, WM 1998, S. 596; AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 13.12.2002
– 6 C 369/02, ZMR 2003, S. 848).
Nikotinablagerungen an Tapeten, Teppichböden oder sonstigen Einrichtungen
der Mietsache sowie starke durch Nikotingebrauch verursachte Ausdünstungen
sind nach Auffassung des BGH deshalb solange vertragsgemäß,
wie sie durch normale Schönheitsreparaturmaßnahmen entfernt
werden können (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07,
NJW 2008, S. 1439; BGH, Urteil vom 28.06.2006, - VIII ZR 124/05, NJW 2006,
S. 2915). Nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört
es allerdings, wenn die Folgen des Rauchens nicht mehr im Rahmen normaler
Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, so z.B. dann,
wenn spezielle Maßnahmen wie zum Beispiel ein Neuanstrich mit vorherigem
Isolieranstrich (Nikotinsperre) erforderlich sind (LG Baden-Baden, WuM
2001, S. 603). Das wird man auch in Fällen annehmen müssen,
wenn Teile der Mieträume wie z.B. Kunststofffenster so verfärbt
sind, dass sie nur noch mit einem speziellen Mittel gereinigt werden können
oder dass die Verfärbungen durch Reinigungen gar nicht mehr zu beseitigen
sind (LG Koblenz, ZMR 2006, S. 288).
Also:
Nur übermäßig intensives Rauchen des Mieters in der gemieteten
Wohnung ist vertragswidrig und kann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters
begründen (vgl. BGH, Urteil vom 18.2.2015 – VIII ZR 186/13,
NZM 2015, 302 mit Verfahrensabschluss LG Düsseldorf, Urteil vom 28.
September 2016 – 23 S 18/15, NZM 2016, 793; BGH, Urteil vom 28.6.2006
– VIII ZR 124/05, NZM 2006, 691). Das wird dann anzunehmen sein,
wenn spezielle Maßnahmen wie zum Beispiel ein Neuanstrich mit vorherigem
Isolieranstrich (Nikotinsperre) erforderlich sind (LG Baden-Baden, Urteil
vom 15.6.2001 – 2 S 138/00, WuM 2001, S. 603). Das wird man auch
in Fällen annehmen müssen, wenn Teile der Mieträume wie
z.B. Kunststofffenster so verfärbt sind, dass sie nur noch mit einem
speziellen Mittel gereinigt werden können oder dass die Verfärbungen
durch Reinigungen gar nicht mehr zu beseitigen sind (LG Koblenz, Urteil
vom 27.10.2005 – 14 S 76/05, ZMR 2006, S. 288 – hier Verfärbungen
von Holzpaneelen und Silikonfugen).
Unterhalb dieses Levels kommt es auf eine wirksame Renovierungsverpflichtung
im Mietvertrag an, auch wenn Schadensersatz mit dem Inhalt einer malermäßigen
Instandsetzung geltend gemacht wird (BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 –
VIII ZR 50/09, NZM 2010, 236 = DWW 2010, 100 = NJW-RR 2010, 666 = ZMR
2010, 512; BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, NZM 2009,
313- = NJW-RR 2009, 656 = InfoM 2009, 104; Rn. 14 der Entscheidungsgründe
nach juris). Vorrangig zu prüfen ist dann, ob die Schönheitsreparaturen
vor allem per Formularklausel zulässig auf den Mieter abgewälzt
wurden. Ohne Vornahmeanspruch gegen den Mieter, der wegen unwirksamer
Klausel nicht entstehen kann, entsteht auch kein Schadensersatzanspruch
(vgl. BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 166/08, NZM 2009, S. 313
= WuM 2009, S. 224, Rn. 14 nach juris). Das ist so logisch wie einleuchtend.
Denn wenn der Mieter schon nicht renovieren muss, entsteht dem Vermieter
auch kein Schaden, wenn die Arbeiten dann tatsächlich nicht ausgeführt
werden. Zu ersetzen ist dann nur der Schaden, der über den reinen
Renovierungsaufwand hinausgeht (BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII
ZR 166/08, NZM 2009, 313).
Fazit:
Können Rauchspuren noch mit normalen Malerarbeiten beseitigt werden,
so kann Schadensersatz nicht verlangt werden. Die Anmietung eines zusätzlich
eingesetzten Ozongerätes zur Absorbierung des Rauchgeruchs geht über
den bloßen Renovierungsumfang hinaus. Anfallende Kosten können
als Schadensersatz geltend gemacht werden. Das gilt ebenso für eine
etwa notwendig gewordene Sanierung der Außenfassade im Bereich der
Fenster, wenn sich an den Fensterlaibungen außen aufgrund von Kippstellungen
der Fensterflügel mit der rauchgeschwängerten Zugluft Nikotinrückstände
bilden konnten. Warum? Begrifflich beziehen sich die „Schönheitsreparaturen“
nur auf das Innere der Mieträume (§ 28 Abs. 4 S. 3 II. BV).
Achtung: Kurze Verjährungsfrist beachten
Besonders hinzuweisen ist auf eine nur 6-monatige Verjährungsfrist
für Ansprüche auf Vornahme von Renovierungsarbeiten und auf
Schadensersatz bei unterlassener Ausführung, aber auch auf Schadensersatz
wegen Beschädigungen oder Verschlechterungen der Mieträume.
Die Frist beginnt mit Rückgabe der Mieträume (§ 548 Abs.
1 Satz 1 BGB), nicht erst mit Vertragsende!
© Dr. Hans Reinold Horst
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