Wohnungseigentum: Sanierungskosten
für einzelne Wohnung - zulasten der Gemeinschaft?
(ho)
Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus 8 Wohnungen, darunter einer Penthouse-Wohnung
in Staffelgeschossbauweise. Die gesamte Anlage muss wegen Feuchtigkeitsschäden
saniert werden. Schon bei der Bauabnahme im Jahre 2005 wurden erhebliche
Baumängel festgestellt, aber nicht behoben. Mittlerweile ist der
Bauträger insolvent. Nachdem Eigentümer E seine Wohnung im Jahre
2007 ersteigert hat, zeigen sich jetzt die Sünden der Vergangenheit
in Gestalt eines massiven Sanierungsaufwandes - zur Abdichtung des Baukörpers
sind nach Schätzungen insgesamt 400.000 € fällig. Von den
seit Anfang an bestehenden Baumängeln stand in dem Verkehrswertgutachten,
das seinerzeit dem Versteigerungsverfahren zugrunde lag, nichts.
Zur Abdichtung muss insbesondere der Bodenaufbau der Penthouse-Wohnung
mit umlaufender Außenterrasse neu aufgebaut und im Niveau erhöht
werden. Das umlaufende Edelstahlgeländer zur Terrassensicherung,
seinerzeit als Sonderwunsch des Penthouse-Eigentümers ausgeführt,
muss deshalb demontiert, gereinigt und erhöht werden. Dafür
werden nochmals Kosten von ca. 40.000 € veranschlagt.
Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch für diese
Kosten aufkommen, obwohl es sich bei dem teurer ausgeführten Edelstahlgeländer
um einen Sonderwunsch des Eigentümers handelt und obwohl er das Geländer
in den vergangenen Jahren nie gereinigt und gepflegt hat?
Die Antwort hängt von der veranlassten Kostenzuweisung für
das Geländer ab. Zweifelsohne handelt es sich um Gemeinschaftseigentum,
da es als Bestandteil des Baukörpers rundumlaufend zur Absturzsicherung
der Außenterrasse dient. Das würde dafür sprechen, die
Gemeinschaft auch mit diesen anfallenden Kosten zu belasten (§ 16
Abs. 2 Satz 1 WEG). Aber:
Schon die Reinigung würde sich nur dann als Instandhaltungsmaßnahme
am Gemeinschaftseigentum mit Kostenfolge zulasten Aller darstellen, wenn
sie zur Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands des Geländers
dient (LG Bamberg, Urteil vom 17.3.2015 - 11 S 18/14 WEG; BGH, Beschluss
vom 21.8.2018 - VIII ZR 188/16, NZM 2018, 900). Aufrechterhalten wird
aber ein ursprünglicher Zustand nicht. Denn das Geländer ist
ja bereits ungepflegt verschmutzt und nicht mehr sauber. Seine Reinigung
ist deshalb veranlasst, um das Geländer durch Schweißarbeiten
in der Höhe verändern zu können. Dafür haftet die
Gemeinschaft schon deshalb nicht.
Wird aber ein Bauteil der Fassade verändert, so hat man es mit einer
baulichen Veränderung zu tun, die nur dem Penthouse-Eigentümer
nutzt. Deshalb fallen sowohl die Reinigungskosten selbst wie auch die
Veränderungskosten nur ihm zur Last (§ 21 Abs. 1 WEG oder §
21 Abs. 4 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG).
Sollte dagegen auf die insgesamte Erhaltung eines bauordnungskonformen
Zustandes der Absturzsicherung in der Höhe abgestellt werden, würde
es sich wiederum um Kosten handeln, die nur der Penthouse-Wohnung zugutekommen.
Selbst wenn man diese Kosten also als Erhaltungskosten ansehen würde,
kann die Teilungserklärung für diese Fälle die Instandhaltungslast
dem allein nutzungsberechtigten Penthouse-Eigentümer zuweisen (BGH,
Urteil vom 28.10.2016 - 5 ZR 91/16; Urteil vom 2.3.2012 - V ZR 174/11,
NJW 2012, 1722 Rn. 7; Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 46/13, ZWE 2014, 125
Rn. 10)
© Dr. Hans Reinold Horst
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