Modernisierung: Heizungserneuerung
und Mieterhöhung
(ho)
Wer jetzt noch im Jahre 2023 vor der anstehenden Novelle des Gebäude-Energie-Gesetzes
mit geregelten energetischen Pflichten bei einem Heizungsneueinbau seine
(betagte) Heizung tauschen möchte, hat noch die freie Auswahl und
kann auch auf rein mit Gas betriebene Systeme zurückgreifen. Dabei
kann man darauf achten, dass Heizsysteme mit neuen regenerativen Techniken
wie zum Beispiel einer Wärmepumpe kombinierbar sind oder auch als
Wasserstoffheizung laufen können. Aber auch „reinrassige“
Gas-Brennwerttechniken können im Jahre 2023 noch eingebaut werden.
Sie dürfen dann bis maximal 2045 betrieben werden.
Der Vorteil: Man bleibt in der Entscheidung zwischenverschiedenen Systemen
freier und vermeidet bisweilen teure Anschaffungskosten.
Der Nachteil: Rein mit Gas betriebene Heizungen belasten in den nächsten
Jahren höher mit Co2-Kosten.
Soll jetzt getauscht werden, muss nur sichergestellt werden, dass tatsächlich
Inbetriebnahme und Abnahme der Heizung auch wirklich noch im Jahre 2023
erfolgen können. Bei den jetzt knappen Bestellressourcen sind entsprechende
garantierte Liefertermine sowie Ausführungstermine durch die beauftragten
Handwerker unabdingbar.
Auch mit der Einordnung der Baumaßnahme als Modernisierung gibt
es keine Schwierigkeiten. Sie stellt sich vor allem entweder als energetische
Modernisierung, oder als sonstige energetische Baumaßnahme dar (§
555 b Nrn.1 und 2 BGB). Infrage kommen auch eine nachhaltige Erhöhung
des Gebrauchswerts der Mietsache (§ 555 b Nr. 4 BGB) oder eine dauerhafte
Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555 b Nr. 5
BGB).
Häufig wird die notwendige vorherige schriftliche Ankündigung
der Baumaßnahme übersehen oder dabei nicht nach den gesetzlichen
Vorgaben zum notwendigen Inhalt verfahren (§ 555 c BGB). Das kostet
dann bei der Mieterhöhung „eine Zeitstrafe“; die Frist
bei der Mieterhöhung verlängert sich dann von regulär drei
Monaten um 6 Monate auf 9 Monate (§ 559 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).
Fällige Instandhaltungskosten und Reparaturkosten (Instandsetzungskosten)
sind von der Berechnungsgrundlage der Mieterhöhung abzuziehen (§
559 Abs. 2 BGB). Zielführend ist es, sich darüber eine gesonderte
Unterlage bei dem ausführenden Handwerksunternehmen zu beschaffen.
Abzuziehen sind auch „fiktive Instandhaltungskosten“; das
sind Reparaturkosten, die erst in Zukunft fällig werden (BGH, Urteil
vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19; dazu David, Anmerkung zu BGH - VIII ZR
81/19, WuM 2021, 465 ff). Der Kostenabzug richtet sich hierbei nach der
erwarteten „Lebensdauer“ des ausgetauschten Bauteils, die
für Heizungsanlagen mit dem gesetzlichen Austauschgebot nach 30 Jahren
veranschlagt wird (LG Bonn, Beschluss vom 28.1.2021 - 6 S 78/20, WuM 2021,
487 zu § 10 EnEV; vgl ebenso § 72 Abs. 2 GEG mit den gesetzlichen
Ausnahmen hiervon in Abs. 3 und 4 der Vorschrift).
Erhaltene Drittmittel wie öffentliche Förderungen in Form von
Darlehen oder Zuschüssen sind ebenso nach den gesetzlichen Vorgaben
mindernd zu berücksichtigen (§ 559 a Abs. 1, 2 und 4 BGB).
Die übrig bleibenden Baukosten sind wohnungsbezogen aufzuteilen (§
559 Abs. 3 BGB), also nach der Anzahl der beheizten Wohnungen.
Hiervon sind 8 % der Jahresmiete hinzu zu schlagen (§ 559 Abs. 1
Satz 1 BGB), maximal aber 3 € pro Quadratmeter monatlich oder nur
2 € pro Quadratmeter monatlich, wenn die Ausgangsmiete geringer als
7 € pro Quadratmeter monatlich ist (Kappungsgrenze für einen
6-jährigen Zeitraum gemäß § 559 Abs.3a BGB).
Nun zu der Frage, was in der Mieterhöhungserklärung inhaltlich
aufgeführt sein muss. Anzugeben ist der Grund der Mieterhöhung
mit kurzer Erläuterung, die eine Nachprüfung auf Plausibilität
ermöglicht (BGH, Urteil vom 25.1.2023 - VIII ZR 29/22, FD-MietR 2023,
456287; BGH, Beschluss vom 12.6.2018 - VIII ZR 121/17).
Ist zur Beschreibung eine umfangreiche technische Darlegung notwendig,
so reicht es aus, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme
so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter
Mithilfe einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen
kann, ob die Baumaßnahme den Anforderungen des §§ 159
Abs. 1 BGB entspricht (LG Bonn, Urteil vom 7.10.2021 - 6 S 96/20, WuM
2022, 352).
Soll Heizenergie eingespart werden, muss die Mieterhöhungserklärung
die Maßnahme schlagwortartig bezeichnen und mit Zuordnung zu den
Positionen der notwendigen Berechnung der Einsparung die Tatsachen aufführen,
anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche
Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie nach sich zieht
(BGH, Beschluss vom 12.6.2018 - VIII ZR 121/17).
Fällige Instandsetzungskosten müssen angegeben und herausgerechnet
werden. Dazu ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand
(zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten
nachvollziehbar darlegt (hinweisend auch: BGH, Urteil vom 25.1.2023 -
VIII ZR 29/22, FD-MietR 2023, 456287; LG Bonn, Urteil vom 7.10.2021 -
6 S 96/20, WuM 2022, 352; zum Vorrang der Mängelbeseitigung einer
vorhandenen Etagenheizung vor der Modernisierung durch neu eingebaute
Zentralheizung: BGH, Beschluss vom 19.7.2022 - VIII ZR 194/21).
Erst zukünftig fällige - fiktive - Reparaturkosten sind zumindest
zu schätzen und abzuziehen (BGH, Urteil vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19);
Streitigkeiten über die Höhe des notwendigen Abzugs berühren
nur die inhaltliche Fehlerfreiheit, nicht die (formelle) Wirksamkeit der
abgegebenen Mieterhöhungserklärung an sich (LG Bonn, Urteil
vom 7.10.2021 - 6 S 96/20, WuM 2022, 352).
© Dr. Hans Reinold Horst
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