Wohnungseigentum: Kostenaufteilung für Tiefgarage änderbar?

(ho) Die WEG-Reform 2020 beschert uns die Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten abweichend von den eigenen Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) oder abweichend von einer Vereinbarung durch Beschluss zu einer anderen Verteilung angefallener Kosten herangezogen werden können (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Typische Vereinbarungen im genannten Sinne sind Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen/Teilungserklärungen, die für einzelne Bereiche vom Gesetz abweichende Kostenverteilungen vorsehen. So auch in dem folgenden Fall:

Für das Gebäude, das die einzelnen Wohnungen beinhaltet, tragen alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen die Kosten. Für die darunterliegende Tiefgarage werden Instandsetzungskosten nur den Eigentümern zugewiesen, die in der Tiefgarage auch einen Stellplatz haben. So steht es in der Gemeinschaftsordnung.

Einige Zeit nach Fertigstellung der Anlage fällt auf, dass das Tor zur Tiefgarage brandschutzrechtlichen Anforderungen nicht entspricht und deshalb geändert werden muss. Es geht also um die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustandes. Für die entstehenden Kosten beschließt die Gemeinschaft abweichend von der Gemeinschaftsordnung, dass auf alle Eigentümer umgelegt werden soll, also nicht nur auf die, die auch einen Stellplatz in der Tiefgarage in Sondereigentum halten. Eigentümer E, dem kein Stellplatz in der Garage gehört, ficht den Beschluss an und beruft sich dazu auf die Gemeinschaftsordnung. Im Verfahren verteidigt sich die beklagte Eigentümergemeinschaft mit dem Hinweis auf eine abweichende Beschlussmöglichkeit (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) und auf § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach jeder Eigentümer Instandsetzungskosten seinem Anteil entsprechend zu tragen hat. Im Übrigen gehe es um Kosten der erstmaligen Herstellung.

Das AG Erfurt gibt dem klagenden E Recht (Urteil vom 22.6.2022 - 5 C 1260/21, ZMR 2022, 826 = IMR 2023, 22). Der Beschluss zur Kostenverteilung entspreche nicht der Gemeinschaftsordnung. Dies verstoße gegen § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Kostenverteilung nach ordnungsgemäßer Verwaltung und damit nach der Gemeinschaftsordnung verlangen könnte. Dass es sich nicht um eine reine Instandsetzungsmaßnahme, sondern um eine Maßnahme zur Herstellung eines mangelfreien Eigentums unter Beachtung der Brandschutzregelungen handle, bleibe ohne Belang (dazu auch BGH, IMR 2022, 72). Anderes ergebe sich auch nicht aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Danach könne zwar eine Kostenaufteilung für bestimmte Kosten abweichend von der Gemeinschaftsordnung getroffen werden, aber keine Regelung, die für die reinen Wohnungseigentümer eine nach der Gemeinschaftsordnung bislang nicht bestehende Pflicht zur Tragung von Kosten für die Tiefgarage erst begründe. Die Gemeinschaftsordnung sei auch als Altvereinbarung aus der Zeit vor der WEG-Reform 2020 weiter zu beachten, weil ihr Inhalt von der damaligen gesetzlichen Regelung abweiche und ihr deshalb ein Bestandseffekt zukomme (§ 47 WEG).
Fazit: „Auch die Neuregelung in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG räumt keine Möglichkeit ein, die erstmalige Kostentragungspflicht zu begründen. Erforderlich wäre vielmehr, dass jeder Wohnungseigentümer bereits aufgrund einer vormaligen Kostenregelung einen Anteil hätte tragen müssen“, so der Leitsatz des Gerichtes wörtlich.

Lesetipp:
Broschüre „Sanierung und Modernisierung im Wohnungseigentum“, 2. Aufl. 2021, 261 Seiten, DIN A5 Klebebindung, ISBN 978-3-96434-025-2, 16,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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