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Wohnungsrückgabe: Beginn der Verjährungsfrist durch Schlüsseleinwurf?(ho)
Zu einer ordnungsgemäßen Wohnungsrückgabe gehört
die Übergabe aller erhaltenen und eventuell selbst zusätzlich
angefertigten Schlüssel in den Mieträumen bei Wohnungsabnahme.
Dadurch wird dem Vermieter der Besitz an den Mieträumen zurück
übertragen. Und er kommt in die Lage, die Räume daraufhin zu
untersuchen, ob der Zustand ordnungsgemäß und vertragsgerecht
ist. An diesem Zeitpunkt - und nicht an das Vertragsende - knüpft
§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB den Beginn der nur 6-monatigen Verjährungsfrist
für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder wegen
Verschlechterung der Mietsache (BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11,
NJW 2012,144 Rn. 14). Ein Schlüsseleinwurf in den Briefkasten des
Mietobjekts reicht dazu nicht aus. Soweit die Theorie. Jetzt kommt die
Praxis: Das OLG Hamm weist die Klage ab (OLG Hamm, Urteil vom 1.9.2023 - I-30 U 195/22, MDR 2023, 1444). Die eingeklagten Ansprüche seien gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Die Klage sei nicht innerhalb von 6 Monaten seit Rückgabe der Wohnung, also verspätet erhoben worden. Zwar reiche der eigenmächtige Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Mietobjekts nicht für eine ordnungsgemäße Rückgabe, doch sei das hier auch nicht geschehen. Vielmehr habe der Mieter den Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters selbst geworfen und dieser habe die Schlüssel dann auch behalten. Dann stehe einer Rückerlangung des Besitzes auch von der Kenntnis her nichts im Wege. Denn der Vermieter hat die Schlüssel in seinem eigenen Briefkasten
gefunden, er wusste von dem Vorgang. Und er wusste, dass er die Wohnung
damit auch betreten konnte, um sie zu untersuchen. Bei einem Schlüsseleinwurf
in den Briefkasten der Mietwohnung kann der Vermieter dies nicht erkennen. Das OLG Hamm in seinem Leitsatz wörtlich: „Erthält der Vermieter den Besitz an dem Mietobjekt durch Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten zurück und behält der Vermieter diese Schlüssel dann, beginnt die kurze Verjährungsfrist des §§ 548 Abs. 1 BGB mit Kenntnis des Vermieters von dem Schlüsseleinwurf auch dann zu laufen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet und der Vermieter nicht rücknahmebereit ist.“ Lesetipp zur Verjährung bei Vertragsende: © Dr. Hans Reinold Horst |