Wohnungsrückgabe: Beginn der Verjährungsfrist durch Schlüsseleinwurf?

(ho) Zu einer ordnungsgemäßen Wohnungsrückgabe gehört die Übergabe aller erhaltenen und eventuell selbst zusätzlich angefertigten Schlüssel in den Mieträumen bei Wohnungsabnahme. Dadurch wird dem Vermieter der Besitz an den Mieträumen zurück übertragen. Und er kommt in die Lage, die Räume daraufhin zu untersuchen, ob der Zustand ordnungsgemäß und vertragsgerecht ist. An diesem Zeitpunkt - und nicht an das Vertragsende - knüpft § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB den Beginn der nur 6-monatigen Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder wegen Verschlechterung der Mietsache (BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11, NJW 2012,144 Rn. 14). Ein Schlüsseleinwurf in den Briefkasten des Mietobjekts reicht dazu nicht aus. Soweit die Theorie. Jetzt kommt die Praxis:
Das Mietverhältnis dauert bis zum 30. April 2021. Schon am 31. Dezember 2020 schaffte der Mieter vollendete Tatsachen und wirft die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters, nicht in den Briefkasten des Mietobjekts. Der Vermieter behält die Schlüssel, weist aber mit Schreiben vom 7. Januar 2021 darauf hin, dass das Mietverhältnis noch bis Ende April 2021 laufe. Im August 2021 macht der Vermieter Schadensersatzansprüche wegen des übergebenen Zustands der Mieträume geltend.

Das OLG Hamm weist die Klage ab (OLG Hamm, Urteil vom 1.9.2023 - I-30 U 195/22, MDR 2023, 1444). Die eingeklagten Ansprüche seien gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Die Klage sei nicht innerhalb von 6 Monaten seit Rückgabe der Wohnung, also verspätet erhoben worden. Zwar reiche der eigenmächtige Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Mietobjekts nicht für eine ordnungsgemäße Rückgabe, doch sei das hier auch nicht geschehen. Vielmehr habe der Mieter den Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters selbst geworfen und dieser habe die Schlüssel dann auch behalten. Dann stehe einer Rückerlangung des Besitzes auch von der Kenntnis her nichts im Wege.

Denn der Vermieter hat die Schlüssel in seinem eigenen Briefkasten gefunden, er wusste von dem Vorgang. Und er wusste, dass er die Wohnung damit auch betreten konnte, um sie zu untersuchen. Bei einem Schlüsseleinwurf in den Briefkasten der Mietwohnung kann der Vermieter dies nicht erkennen.
Deshalb bezieht sich das Gericht für den Beginn der Verjährungsfrist auf die tatsächliche Besitzaufgabe an den Mieträumen durch Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters, von der er ausweislich seines Schreibens vom 7. Januar 2021 auch Kenntnis hatte.

Das OLG Hamm in seinem Leitsatz wörtlich: „Erthält der Vermieter den Besitz an dem Mietobjekt durch Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten zurück und behält der Vermieter diese Schlüssel dann, beginnt die kurze Verjährungsfrist des §§ 548 Abs. 1 BGB mit Kenntnis des Vermieters von dem Schlüsseleinwurf auch dann zu laufen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet und der Vermieter nicht rücknahmebereit ist.“

Lesetipp zur Verjährung bei Vertragsende:
Broschüre „Geld und Mietende“, 5. Auflage 2019, ISBN 978-3-96434-002-3, 390 Seiten DIN A5, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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