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Wohnungseigentum: Wer haftet für meinen Schaden?

Geld - Copyright Sylvia Horst(ho) Nach der WEG-Reform (Stichtag 1.12.2020) haftet die GdWE dem einzelnen Wohnungseigentümer für Schäden, die auf einem eigenen Verschulden der Gemeinschaft beruhen. Ferner hat sie für das Verschulden Dritter (z. B. Sachverständige oder Handwerker) einzustehen (§ 278 BGB). Dies ergibt sich aus der Zuständigkeit der Gemeinschaft für die ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 1 WEG) und auf einem darauf gerichteten individuellen Anspruch des einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Folglich ist die Gemeinschaft für die mangelhafte Durchführung der Verwaltung haftbar (BGH, Urteil vom 19.4.2024 - V ZR 167/23, NJW-RR 2024, 1017).

Der beauftragte Dritte (zum Beispiel Sachverständiger, Handwerker) haftet nicht für Schäden im Sondereigentum oder im sonstigen Privatvermögen eines Miteigentümers. Denn es gibt keine eigenen vertraglichen Haftungsgrundlagen zwischen dem Dritten und dem Geschädigten. Aufgrund der unmittelbaren Haftung der Gemeinschaft ist dem von ihr mit dem Dritten abgeschlossenen Vertrag auch keine Schutzwirkung zugunsten des geschädigten Sondereigentümers beizumessen (BGH, Urteil vom 19.4.2024 - V ZR 167/23, NJW-RR 2024, 1017).

Auch eine Haftung des Verwalters für Schäden, die auf einem Verschulden beauftragter Dritter beruhen, scheidet aus. Denn er erteilt Aufträge an Dritte gemäß § 9b Abs. 1 WEG nur namens der GdWE als deren Vertreter. Eine Haftungszurechnung auf den Verwalter über § 278 BGB entfällt deshalb (BGH, Urteil vom 19.4.2024 - V ZR 167/23, NJW-RR 2024, 1017). Auch der Verwaltervertrag als Haftungsgrundlage scheidet aus; er besteht nur gegenüber der Gemeinschaft. Eine Schutzwirkung für den geschädigten Einzeleigentümer als Dritten wird ihm nicht mehr beigemessen (BGH, Urteil vom 5.7.2024 - V ZR 34/24, ZMR 2024, 858 = WuM 2024, 630 = IMR 2024, 378 mit Anmerkung von Hogenschurz, in: WuM 2024, 588 ff23).

Eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer für erlittene Schäden im Sondereigentum oder im Privatvermögen eines Miteigentümers ist entfallen (BGH, Urteil vom 19.4.2024 - V ZR 167/23, NJW-RR 2024, 1017). Denn die Wohnungseigentümer sind nicht mehr zur Durchführung von Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung zuständig. Deshalb entfällt eine Haftungszurechnung für das Verschulden Dritter, die durch die GdWE beauftragt wurden (§ 18 Abs. 1 WEG).
Schließlich kommt eine Haftung für das schuldhafte Unterlassen einer Beschlussfassung, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, nur noch gegenüber der GdWE in Betracht (§ 19 Abs. 1 WEG). Das ist anzunehmen, wenn die Gemeinschaft von einem Wohnungseigentümer wegen schuldhaft verursachter Schäden in Anspruch genommen wird und die Gemeinschaft dann die einzelnen Eigentümer in Regress nimmt.

Lesetipp:
Broschüre „Nachbarstreit im Wohnungseigentum“, 2. Auflage 2022, 16,95 €, 283 Seiten, DIN A5, ISBN 978-3-96434-028-3, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, und
Broschüre "Streit mit dem WEG-Verwalter", 2. Auflage 2022, 16,95 €, 202 Seiten, DIN A5, ISBN 978-3-96434-029-0, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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