Flächendefizit I: Verjährung von Rückforderungsansprüchen wegen Mietminderung

(ho) Das Mietverhältnis beginnt im Jahre 2014. Im Jahre 2021 erhöht Vermieter V die Miete. Mieterin M lässt die Wohnung vermessen, um den Ansatz der Fläche bei der Mieterhöhung zu kontrollieren. Ergebnis: Die Wohnfläche ist um mehr als 10 % geringer als die angegebene Wohnfläche. Deshalb macht M einen Rückerstattungsanspruch im Hinblick auf die anteilig überzahlte Miete rückwirkend seit Beginn des Mietverhältnisses geltend. V beruft sich auf Verjährung. Die Berufungsinstanz geht von einem Beginn der Verjährungsfrist erst mit der Vermessung der Wohnung im Jahre 2021 aus.

Der BGH sieht das genauso (Beschluss vom 17.10.2023 - VIII ZR 61/23, MietRB 2024, 66 = WuM 2024, 135 ff). Der Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung sei gegeben (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Wohnung sei mangelhaft, eine Mietminderung dadurch veranlasst (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn die tatsächliche Wohnfläche weiche um mehr als 10 % von der angegebenen Wohnfläche nach unten ab (ständige Rechtsprechung des BGH zur Wohnungsmiete: BGH, Urteil vom 7.4.2004 - VIII ZR 146/03, MDR 2004, 933 = MietRB 2004, 254; zur Gewerbemiete BGH, Urteil vom 4.5.2005 - XII ZR 254/01, MDR 2005, 975 = MietRB 2005, 259). Dieser Anspruch verjährt innerhalb der „Regelverjährung“ des § 195 BGB in drei Jahren (ebenso: BGH, Urteil vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 30/10, NZM 2011, 627). Sie beginnt unter anderem mit Kenntnis oder fahrlässiger Unkenntnis des Forderungsgläubigers zu den Tatsachen, aus denen sich der Anspruch ergibt (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Nur durch den Bezug und die Nutzung der Wohnung habe die Mieterin M eine solche Kenntnis weder erlangt, noch sei ihr diesbezüglich eine fahrlässige Unkenntnis vorzuwerfen, so der BGH. Allein der optische Eindruck der Wohnung oder das Ausmessen einzelner Wände vermittle dem Mieter eine konkrete Kenntnis der Wohnungsmaße ebenso nicht (mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung und Literatur). Verjährung sei deshalb nicht eingetreten.

Ergebnis:
Rückzahlungsansprüche des Mieters wegen eines Flächendefizits verjähren in der Regel erst in 10 Jahren (§ 199 Abs. 4 BGB). Die Frist beginnt „mit der Entstehung“ des Anspruchs. Die Überzahlung erfolgt jeweils in einem bestimmten Monat; ab dann gerechnet verjährt der Rückzahlungsanspruch des überzahlten Mietanteils 10 Jahre später.

Nachzutragen ist:
Die Einrede der Verjährung ist dem Vermieter günstig. Folglich muss er die Tatsachen vortragen und nachweisen, die dieser Einrede zugrunde liegen. Das setzt voraus, dass er darlegen und nachweisen kann, dass der Mieter die Wohnung bereits früher einmal ausgemessen und dadurch bereits auch eher Kenntnis von den Flächenmaßen erlangt hat. Das könnte sich aus der Tatsache ergeben, dass der Mieter selbst Teppichboden oder Laminat verlegt hat. Denn dafür ist eine Vermessung der Flächen erforderlich. Auch abweichende Flächenangaben in Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen oder in Mieterhöhungsverlangen können ein Argument für zumindest fahrlässige Unkenntnis des Mieters sein (so ausdrücklich: Börstinghaus, Anmerkung zu BGH, Beschluss vom 17.10.2023 - VIII ZR 61/23, MietRB 2024, 67) - mit der Folge, dass die Verjährung dann entsprechend früher eintritt..

Lesetipp zu gegenseitigen Ansprüchen und Rechten im Falle eines Flächendefizits: Broschüre „Mietminderung,
4 Auflage 2024, 978-3-96434-042-9, 317 Seiten, 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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