Modernisierung: Fassadendämmung – Dachgeschosswohnung „ohne Fassadenkontakt“ bei Kostenverteilung berücksichtigungsfähig?

(ho) Vermieter V vermietet ein Dreifamilienhaus. Er möchte die rückwärtige Fassade dämmen lassen. Die Vorderseite ist bereits gedämmt. V fragt,

• ob dies eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, die zur Mieterhöhung berechtigt, und -falls ja -,
• ob auch die Dachgeschosswohnung in die Kostenumlage mit einbezogen werden kann, obwohl sie keinen „Fassadenkontakt“ hat, und schließlich
• ob auch die Erdgeschoßwohnung mit berücksichtigt werden darf, obwohl der dortige Mieter M noch nicht ein ganzes Jahr dort wohnt?

Auch wenn die Vorderseite bereits gedämmt ist, handelt es sich bei der rückwärtigen Fassadendämmung des Hauses um eine Modernisierungsmaßnahme. Denn damit geht eine weitere energetische Verbesserung sowie eine Energieeinsparung einher (§ 555 b Nr. 1 BGB).

Auch die Dachgeschosswohnung kann in die Aufteilung der Kosten mit einbezogen werden (§ 559 Abs. 3 BGB), obwohl sie nicht direkt hinter der Fassade, sondern ohne „Fassadenkontakt“ im Dachbereich liegt, wenn der Einbezug billigem Ermessen entspricht (LG Berlin, Urteil vom 10.9.2019 - 63 S 277/18, juris). Das wäre nur dann nicht der Fall, wenn die Dachgeschosswohnung über eine eigene abgetrennte Heizung verfügt. Dagegen wäre der Einbezug gerechtfertigt, wenn eine einheitliche Heizung (Zentralheizung) im Haus betrieben wird. Denn dann käme es insgesamt durch die Fassadendämmung zu einer weiteren Einsparung von Heizenergie, die sich auch auf die Dachgeschosswohnung in der Umlage auswirken würde.

Werden die Wohnungen auf der Basis einzelner Direktversorgungsverträge mit Fernwärme versorgt, so ist trotzdem von einer einheitlichen Heizungsanlage auszugehen. Denn handelt es sich um eine gesamtheitliche Wärmelieferung, die dann verzweigt in die einzelnen Wohnungen des Hauses abgegeben wird. Und auch dann verbessert sich durch die komplizierte Fassadendämmung die energetische Situation im Hause; insgesamt würde dann also weniger Fernwärme benötigt. Ein Energieeinspareffekt wäre auch dann erzielt.

Selbst wenn die Wohnung im Erdgeschoss erst zum 1.7.2024 neu bezogen worden ist, darf die Modernisierungsumlage trotzdem erfolgen, bevor ein Jahr Mietzeit verstrichen ist. Denn bei der Mieterhöhung nach Modernisierung gibt es im Unterschied zur Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem keine Wartefrist mit der nächsten Mietanpassung.

Die modernisierenden Baumaßnahmen sind schriftlich rechtzeitig mindestens 3 Monate vor ihrem Beginn beim Mieter eingehend anzukündigen (§ 555 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Mit der schriftlichen Ankündigung kann V aber keinen Zeitraum mehr von 3 Monaten bis zum Beginn der Baumaßnahme darstellen. Denn der Handwerker möchte sofort loslegen.
V erkundigt sich danach, welche Auswirkungen die verpasste Ankündigungsfrist hat? Eine Mieterhöhung wird dann nicht unzulässig, sondern die Frist nach erklärter Mieterhöhung verlängert sich gesetzlich von 3 um 6 auf 9 Monate (§ 559 b Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Lesetipp: Broschüre "Wohnungsmodernisierung",
8. Auflage 2019, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 336 Seiten DIN A5, ISBN 978-3-96434-005-4, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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