Bundestagswahl: Perspektive zur Wohnungswirtschaft und zum immobilienbezogenen Recht

(ho) Deutschland hat am 23. Februar 2025 vorgezogen gewählt. Die Sondierungsgespräche zwischen CDU/CSU und SPD haben in ein 11-seitiges „Sondierungspapier“ als vorläufiges Gesprächsergebnis gemündet. Die vorläufigen Ergebnisse der Koalitionsverhandlungen sind im Entwurf eines Koalitionsvertrages der neu zu bildenden Bundesregierung niedergelegt. Die Vereidigung des neuen Bundeslandkanzlers fand am 2. Mai 2025 statt.
Aus dem Sondierungspapier ergibt sich für den Bereich Wohnungswirtschaft und Immobilienrecht nur die geäußerte Forderung, mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen zu wollen. Das ist wahrlich nicht neu, gleichwohl notwendig. Auch die „Mietpreisbremse“ ist Thema.

Koalitionsansätze

Die Ergebnisse der Arbeitsgemeinschaften zum Koalitionsvertrag zu den wichtigsten Themen - Wohnen, Mieten, Bauen und Energie - für private Eigentümer:

1. Das Heizungsgesetz wird abgeschafft
2. Der Effizienzhaus-EH55-Standard wird förderfähig
3. Die Gebäudeeffizienzklassen werden mit den Nachbarländern harmonisiert
4. Das GEG und die kommunale Wärmplanung werden verzahnt
5. Die Mietpreisbremse wird zunächst für 2 Jahre verlängert
6. Geplant ist eine „große Reform des Mietrechts.“ Bis zum 31.12.2026 wird eine Expertengruppe aus Mieter- und Vermieterorganisationen die Harmonisierung von mietrechtlichen Vorschriften, insbesondere eine Reform zu Präzisierung der Mietwucher-Vorschrift (§ 5 WiStrG) und ein Bußgeld bei nicht eingehaltener Mietpreisbremse vorbereiten.
7. Eine Verschärfung der Kappungsgrenze ist ungeklärt und streitig
8. Die Wertgrenze von Kleinmodernisierungen wird bis Ende 2025 auf 20.000 Euro angehoben.
9. Die Nebenkosten für Mieter sollen einfacher nachvollziehbar und transparenter werden
10. Wer günstig vermietet soll steuerlich belohnt werden
11. Eine nationale Mietberichterstattung wird eingeführt
12. Um Obdachlosigkeit zu verhindern, soll die Schonfristzahlung einmalig eine ordentliche Kündigung abwenden können
13. Elementarschadenversicherung: Pflicht in Neuverträgen – in Bestandsverträgen Ergänzung zu einem Stichtag (evtl. mit Opt-Out)
14. Das Klimageld kommt – finanziert aus den CO2-Einnahmen
15. Alle Wohnformen werden gleichwertig behandelt: Eigentum und Mietwohnung
16. BauGB I: Wohnbau-Turbo und Lärmschutzfestsetzungen, Verlängerung des Umwandlungsverbots mit Genehmigungsvorbehalt für die Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung § 250 BauGB
17. BauGB II: Stärkung der Vorkaufsrechte für Kommunen in Milieuschutzgebieten und bei Problemimmobilien
18. In Milieuschutzgebieten werden energetische Modernisierung und barrierefreier Umbau ermöglicht
19. Selbstnutzende Eigentümer werden vom Milieuschutz ausgenommen
20. Das Abweichen von den Regeln der Technik ist künftig kein Mangel mehr
21. Unabhängige Stelle zur Kostenfolgeprüfung von DIN-Normen wird eingesetzt.
22. Starthilfe Wohneigentum für Familien durch steuerliche Maßnahmen, eigenkapitalersetzende Maßnahmen und Übernahme von Bürgschaften.
23. Vereinfachung der KfW-Programme

Geplant war außerdem, die Haltefrist von 10 Jahren seit Anschaffung einer Immobilie aus der „Spekulationssteuer“ herauszunehmen, Veräußerungsgewinne also immer zu besteuern (§ 23 EStG). Auf vielfachen Druck sind diese Pläne einstweilen fallen gelassen worden, weil häufig Vermögensplanungen im Rahmen der Altersvorsorge und der Altersversorgung betroffen wären. Kurz: Die Haltefrist soll also nicht angefasst werden.

Erste Bewertung

Eine erste Bewertung ernüchtert. Fast ist man versucht den berühmten Romantitel von Erich Maria Remarqué „Im Westen nichts Neues“ zu zitieren. Denn unser dringendstes Problem - die angemessene Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum - wird weder angefasst, noch gelöst. Denn mit Mietpreisbremsen für die Eingangsmiete, Reibereien um Kappungsgrenzen bei der Mieterhöhung, und mit Umwandlungsverboten für die Bildung von Wohnungseigentum kommt man nicht weiter. Vor allem Dingen ist die Mietpreisbremse gescheitert. Sie gehört abgeschafft. Steigende Mieten sind die Folge eines zu geringen Angebots. Neue Wohnungen baut man mit Kapital, nicht mit ständig beschnittenen Finanzressourcen.

Eine weiter abgesenkte Kappungsgrenze beschneidet die Möglichkeit für angemessene und moderate Mieterhöhungen so stark, dass der Neubau von bezahlbarem Wohnraum für die Mitte der Gesellschaft zum Erliegen kommen wird. Denn jeder Investor muss rechnen. Weiter beschnittene Mieterhöhungsmöglichkeiten zur Refinanzierung des investierten Kapitals, zur Instandhaltung, zur Modernisierung insbesondere in Klimaschutzfragen machen eine Vermietung unattraktiv. Wer den Wohnungsbau ernsthaft wieder ankurbeln will, darf die Einnahmenseite der Investoren und Risikoträger nicht weiter ausdünnen.

Insgesamt zeigt die Erfahrung:

Steigende Kosten und mehr Klimaschutz im Gebäudebereich bei gleichzeitiger Begrenzung der Mieteinnahmen: haben bisher nicht funktioniert und werden das auch in Zukunft nicht tun. Das traurige Ergebnis kennen alle aus der bisherigen Politik: Die Zahl der genehmigten Wohnungen ist seit Januar 2022 bis heute kontinuierlich gesunken. Von Januar 2022 bis Ende 2024 war ein Rückgang von rd. 48 % der Baugenehmigungszahlen festzustellen.
Hinzu kommt: In der jüngeren Vergangenheit sind die Baupreise seit 2019 um rd. 40 % gestiegen. Zeitgleich sind die Anforderungen zur Erreichung der Klimaschutzziele bis 2045 drastisch erhöht worden. Die in Deutschland noch umzusetzende EU-Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie vom 20.6.2024 wird diesen Prozess noch verschärfen. Hier muss dringend gegengesteuert werden.

Wichtig wäre vor allem, die Grunderwerbsteuer zu senken und damit den Einstieg ins eigene Immobilieneigentum zu erleichtern.
Immerhin: Die CO2-Bepreisung wird zum Klimageld, einer sozial gerechteren Kopfpauschale, die an die Bürgerinnen und Bürger zurückgezahlt wird.
Aber: Der Klimaschutz im Gebäudesektor muss mehr Realismus zeigen. Für Gebäude, für die es derzeit keine kostenneutrale Alternative zur Wärmeversorgung mit 100 % erneuerbarer Energie gibt, müssen bezahlbare technische Lösungen gefunden werden.
Und: Kommunale Wärmeplanungen und kommunale Wärmeversorgungsangebote dürfen nicht hinter den technologieoffenen Regelungsmöglichkeiten des „Heizungsgesetzes“ zurückbleiben. Beispiel: Der Weiterbetrieb von Gasheizungen wird bis zum 31.12.2044 gestattet, wenn sie hybrid auch mit erneuerbaren Energien betrieben werden können. Das können Wasserstoff oder andere grüne Gase sein. Dahinter dürfen Gemeinden mit ihrer Wärmeplanung und der Entscheidung des zukünftig Erlaubten nicht zurückbleiben mit der Folge, dass dann energieeffiziente und noch junge Gasheizungen mangels gelieferten Brennstoffes nicht mehr betrieben werden können. Das ist ein Unding, dass die Eigentümer in unnötige Finanzopfer stürzt und Werte vernichtet.

Aktuelle Gesetzesvorhaben

Aktuell werden zwei Gesetzesentwürfe im Bundesrat weiter behandelt, die noch von der alten Bundesregierung stammen. Sie unterfallen deshalb nicht der Diskontinuität, müssen also nach dem Scheitern der Ampel-Regierung nicht neu aufgesetzt werden, sondern werden weiter behandelt. Sie werden jetzt dem Parlament zugeführt. Was letztlich hinten rauskommt, ist abhängig von dem dann aktuellen politischen Mainstream.

Aus diesen beiden Ansätzen lassen sich in der Sache folgende Punkte zusammentragen:

Verlängerung und Erweiterung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse soll ein weiteres Mal bis zum 31.12.2029 verlängert werden (Kabinettsbeschluss v. 11.12.2024 – Regierungsentwurf, Deutscher Bundestag, Drucksache 20/14672 vom 27.1.2025, bereits im Bundesrat beschlossen am 14.2.2025, Bundesrat-Drucksache 606/24 (Beschluss) vom 14.2.2025). Das Sondierungspapier der sich abzeichnenden neuen Bundesregierung (SPD/CDU/CSU) - Stand 8. März 2025 - führt aus, dass die Mietpreisbremse nur für zwei Jahre bis Ende 2027 verlängert werden soll, trifft jedoch für die weiteren genannten Punkte keine Aussagen.
Die Mietpreisbremse soll auch für Neubauten, errichtet nach dem 1.10.2014 bis zum 1.10.2019, gelten.

Hintergrund:

Die „Mietpreisbremse“ (§§ 556 d BGB ff.), bezieht sich innerhalb angespannter Wohnungsmärkte (höhere Nachfrage im Vergleich zum Angebot von Mietwohnraum bei entsprechender Mietenentwicklung nach oben) auf die Eingangsmiete. Das ist die Zahl, die im Mietvertrag steht und ab dem Beginn des Mietverhältnisses als Nettomiete gilt. Sie darf in den genannten Gebieten nur 10 % (statt 20 % im Normalfall) über der ortsüblichen Vergleichsmiete verhandelt werden. Soweit kurz skizziert der Inhalt der Regelung im Bundesmietrecht. Welche Gemeinden oder Gemeindeteile als Gebiete mit angespannter Wohnraumversorgung gelten, legt das jeweilige Bundesland fest.
Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof halten diese Regelung mit Blick auf das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 GG nur mit unserer Verfassung für vereinbar, wenn sie bis zum 31.12.2025 limitiert ist (BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18 und 1 BvR 1595/18; BGH, Urteil vom 18.12.2024 – VIII ZR 16/23).

Von der Mietpreisbremse gibt es folgende Ausnahmen:

• höhere „Vormiete“ (= Nettomiete im vorhergehenden Mietverhältnis; § 556 e Abs. 1 BGB); sie darf statt der nach Anwendung der Mietpreisbremse im Verhältnis niedrigeren Eingangsmiete genommen werden (§ 556 e Abs. 1 BGB),
• Modernisierung in den letzten drei Jahren vor der aktuellen Vermietung; angesetzt werden darf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich des Modernisierungszuschlags (§ 556 e Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB),
• erstmalige Vermietung von Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 errichtet wurde (§ 556 f S. 1 BGB) die Mietpreisbremse bleibt deshalb unbeachtlich,
• erstmalige Vermietung von Wohnraum nach umfassender Modernisierung (§ 556 f S. 2 BGB), bei der die Mietpreisbremse ebenfalls nicht zu berücksichtigen ist.

Der Kreis der Neubauten, die unter die Preisbremse fallen, soll auf Neubauten erweitert werden, die bis zum 01.10.2019 errichtet wurde (§ 556 f S. 1 BGB-Entwurf).

Alle weiteren Vereinbarungen und Prüfaufträge aus dem Koalitionsvertrag der zerbrochenen „Bundes-Ampel“ werden im Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung der Wohnraummiete zusammengefasst. Dieser Gesetzesentwurf ist in den Bundesrat eingebracht worden (Gesetzesentwurf der Bundesregierung, Bundesrat-Drucksache 5/25 vom 3.1.2025), der das Paket ebenfalls am 14.02.2025 beschlossen hat (Bundesrat-Drucksache 5/25 - Beschluss - vom 14.02.2025).

Weitere Absenkung der (abgesenkten) Kappungsgrenze

Bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietensystem soll die bereits von 20 % auf 15 % abgesenkte Kappungsgrenze für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten künftig nochmals auf 11 % reduziert werden (§ 558 Abs. 3 BGB-Entwurf).

Hintergrund:

Soll die Miete innerhalb der Vertragszeit erhöht werden, so muss bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietensystem zweimal gerechnet werden; einmal der Mietwert, den man mit einem Begründungsmittel (zum Beispiel Mietspiegel) abgeleitet aus der dort ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Einzelvertragsmiete der konkreten Wohnung errechnet, und zum anderen den 120-prozentigen Mietwert, bezogen auf die vor 3 Jahren geschuldete Miete. Der jeweils kleinere Wert gilt und begrenzt die Möglichkeit eines Erhöhungsverlangens. Liegt die mit 120 % angesetzte und vor 3 Jahren geschuldete Miete unterhalb des Mietspiegelwerts, wird der Mietspiegelwert also „gekappt“. Deswegen nennt man diesen 20-prozentigen Anteil „Kappungsgrenze“.
In Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung (vergleiche oben zur Mietpreisbremse) beträgt die Kappungsgrenze aktuell 15 %. Sie soll auf 11 % reduziert werden.

Verlängerung des Betrachtungszeitraums im Mietspiegel

Schon zur Jahreswende 2019/2020 ist der Betrachtungszeitraum für Mietwerte, die innerhalb eines zu erarbeitenden Mietspiegels angesetzt werden, von 4 Jahre auf 6 Jahre erweitert worden. Geplant ist, diesen Betrachtungszeitraum nun auf 7 Jahre auszudehnen (§ 558 Abs. 2 BGB-Entwurf).

Hintergrund:

Klar ist, dass Mietspiegel auf gesammelten Mietwerten beruhen. Gesetzlich ist vorgegeben, aus welcher Zeit diese Mietwertsammlungen stammen dürfen. Je länger dieser Zeitraum zurückliegt, desto niedrigere Mietwerte fließen in die Evaluierung eines Mietspiegels ein. Es kommt also zu einer Abflachung in der Mietpreisbildung - und damit zu deutlich gedämpften Mieterhöhungsmöglichkeiten während des Mietverhältnisses. Erscheint also ein Mietspiegel neu, so stammen die darin verarbeiteten Werte aktuell noch aus den letzten 6 Jahren, möglicherweise künftig aus den letzten 7 Jahren. Anders formuliert: Wird ein Mietspiegel neu veröffentlicht, so sind die darin enthaltenen Werte nicht aktuell, sondern bereits älter. In der Praxis hat dies nach der starken Inflationsentwicklung in den Jahren 2019 bis 2024 zu Überlegungen geführt, die aus dem Mietspiegel entnommenen Mietwerte mit einem Inflationszuschlag zu aktualisieren, um sie dann hochgerechnet und aktualisiert einem Mieterhöhungsverlangen zugrunde zu legen. Dem hat die Rechtsprechung aus Transparenzgründen einen Riegel vorgeschoben; als Vermieter darf man das nicht (OLG Stuttgart, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 02.02.1982 – 8 REMiet 4/81, NJW 1982, 945; OLG Hamburg, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 12.11.1982 – 4 U 174/82, NJW 1983, 1803, 1805; LG München II, Urteil vom 13.10.1998 – 12 S 3258/98, WuM 1998, 726; LG München I, Hinweisbeschluss vom 17.07.2024 - 14 S 3692/24, FD-MietR 2024, 816331; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zu Mietrecht, 16. Aufl. 2024, §§ 558 c, 558 d BGB Rn. 72),
Nur der entscheidende Richter darf einen sogenannten Stichtagszuschlag berücksichtigen, wenn er der Auffassung ist, der als Begründungsmittel verwendete Mietspiegel sei schon recht alt (AG München, Urteil vom 29.11.2023 - 416 C 18778/23, IMR 2024, 99; ebenso schon: BGH, Urteil vom 15.03.2017 - NZM 2017, 321 = NJW 2017, 2679).
Der Grund für diese Differenzierung: Wäre es auch dem Vermieter schon in Mieterhöhungsverlangen erlaubt, einen selbst berechneten Inflationszuschlag anzusetzen, so würde ein solches Vorgehen dem Sinn und Zweck einer Begründung des Mieterhöhungsverlangens widersprechen. Denn danach sollen dem Mieter möglichst objektive Informationen zur Verfügung gestellt werden und nicht etwa eine Einschätzung des Vermieters. Er soll eben aus dem Mietspiegel die übernommenen und angesetzten Werte direkt „im Original“ im gestellten Mieterhöhungsverlangen ablesen können.

Verpflichtung zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel in Gemeinden ab 100.000 Einwohner

Die aktuell bestehende Mietspiegelpflicht für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern wird auf die Pflicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels verdichtet, wenn die Gemeinde mindestens 100.000 Einwohner umfasst (§ 558 d Abs. 4 -Entwurf).

Hintergrund:

Die Mietspiegelreform im Jahre 2022 hat den Gemeinden die Kompetenz verliehen, darüber zu entscheiden, ob in ihrem Gebiet ein qualifizierter Mietspiegel gelten soll, der aufwendig und nach besonderen wissenschaftlichen Methoden erstellt worden ist, oder ob es zum Beispiel bei einem einfachen Mietspiegel auf der Basis erhobener, interpolierter und danach verhandelter Mietwerte bleiben kann. Hat die Gemeinde mehr als 50.000 Einwohner, so muss sie einen Mietspiegel selbst erstellen oder erstellen lassen und danach anerkennen (§ 558 c Abs. 4 Satz 2 BGB). Sie kann entscheiden, ob sie den einfachen oder den qualifizierten Mietspiegel wählt.
Zukünftig soll dies dahin verschärft werden, dass in Gemeinden ab 100.000 Einwohnern nur noch ein qualifizierter Mietspiegel Grundlage eines Mieterhöhungsverlangens sein darf (§ 558 d Abs. 4 BGB-Entwurf). De facto bedeutet das, dass in diesen Fällen zum Beispiel Haus & Grund und Mieterbund nicht mehr gemeinsam einfache Mietspiegel erstellen und verhandeln können. Aufgrund des hohen Statistikaufwandes sind ihre Einflussmöglichkeiten innerhalb der Mietspiegelverhandlungen deutlich reduziert. Das hat nichts mit etwa fehlender Sachkenntnis zu tun, sondern ergibt sich daraus, dass die Datensätze und deren statistische Aufbereitung von den Kommunen gerne unter Verschluss gehalten werden. Die Nachprüfbarkeit der evaluierten Mietwerte ist damit stark eingeschränkt.
Aufgrund ihrer hohen Komplexität in der Anwendung erfordern qualifizierte Mietspiegel auch einen weitaus höheren Beratungsaufwand.

Ausweitung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Die Wirkung einer „Schonfristzahlung“ soll über eine erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hinaus auch auf eine hilfsweise erklärte fristgerechte Kündigung aus diesem Grund erstreckt werden (§ 573 Abs. 4 BGB-Entwurf).

Hintergrund:

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt die ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich, wenn die offene Forderung des Vermieters binnen zwei Monaten seit Rechtshängigkeit der Räumungsklage bei Gericht durch Zahlung erfüllt wird oder wenn sich eine öffentliche Stelle (in aller Regel Sozialhilfeträger) zur Übernahme der entstandenen Mietschulden bereit erklärt. Diese „Schonfristzahlung“ hat nach augenblicklicher Rechtslage keinerlei Auswirkungen auf eine gemeinsam mit der fristlosen Kündigung ausgesprochene fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 573 Abs. 2, Nr. 1 BGB; entgegen instanzgerichtlicher Rechtsprechung in st. Rspr. bestätigend: BGH, Urteil vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21, BeckRS 2022, 31738 = IMR 2023, 49; ebenso: BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff; BGH, Urteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, IMR 2022, 13; BGH, Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23, BeckRS 2024, 31329). Deswegen wird kombiniert fristlos und hilfsweise fristgerecht wegen Zahlungsverzugs gekündigt.
Der Gesetzgeber plant nun, mit einer erfolgten Schonfristzahlung auch eine fristgerecht erklärte Kündigung nachträglich zu Fall zu bringen (§ 573 Abs. 4 BGB-Entwurf).
Ergebnis: Obwohl der Vermieter zulässig - und ohne andere alternative Möglichkeiten einer Regelung bei hartnäckigen Zahlungsverweigerern - gekündigt hat, „darf“ er dann wieder von vorne beginnen und zuwarten, bis die nächsten Zahlungen ausbleiben - eine wirtschaftlich untragbare und rechtlich unfaire Konsequenz. Denn der Mieter kann dann weiter beruhigt „auf Pump“ leben.

© Dr. Hans Reinold Horst

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