Wohnungseigentum: Unterjähriger Wechsel des Verwalters - wer muss abrechnen?

(ho) Die Gemeinschaft ist heillos zerstritten. Auf dem Rücken des Verwalters V wird jede Streitigkeit ausgetragen. Er hat genug, legt das Mandat nieder und „wirft die Brocken hin“. Wer kümmert sich nun im laufenden Wirtschaftsjahr um Jahresabrechnung und Einzelabrechnungen und um den Vermögensbericht für das bereits abgelaufene Wirtschaftsjahr sowie schließlich um den Wirtschaftsplan für das laufende Wirtschaftsjahr?

Der BGH verpflichtet in diesem Fall nach § 28 Abs. 3 WEG in seiner Fassung bis zum 30.11.2020 den bisherigen und jetzt unterjährig ausscheidenden Verwalter, auch wenn er aus seinem Amt ausgeschieden ist (BGH, Urteil vom 16.2.2018 - V ZR 89/17, NJW 2018, 1969 Rn. 11 - ausdrücklich für den Fall eines Verwalterwechsels im laufenden Wirtschaftsjahr). Ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag dieses Jahres (31. Dezember) oder am 1. Tag des anschließenden Wirtschaftsjahres (1. Januar des Folgejahres) entsteht, lässt der BGH in seinem Urteil offen.
Die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 strukturiert vollkommen neu. Sie sieht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der ihr aufgegebenen ordnungsmäßigen Verwaltung verpflichtet, Jahresabrechnung, Einzelabrechnungen, Vermögensbericht und Wirtschaftsplan zu fertigen (§§ 18 Abs. 1, 28 Abs. 2 Satz 2,9 a Abs. 2 WEG); den Verwalter nur noch als ihr Vollzugsorgan (§§ 9b Abs. 1, 27 WEG). Zunächst muss also nach Ausscheiden des bisherigen Verwalters bei gesetzlicher Betrachtung der neue Verwalter handeln.
Der bisherige Verwalter schuldet jedoch die genannten Rechenwerke als „Werkerfolg“ aus dem Verwaltervertrag in seiner Eigenschaft als Geschäftsbesorgungsvertrag mit werkvertraglichen Elementen (BGH, Urteil vom 26.02.2021 - V ZR 290/19, juris; BGH, Urteil vom 16.2.2018 - V ZR 89/17, NJW 2018, 1969 Rn. 15). Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, steht er in der Regresshaftung. Beim neuen Verwalter zusätzlich entstehende Mehrkosten muss er dann tragen (so auch: Mediger, Anmerkung zu AG Kassel, Urteil vom 11.11.2021 - 800 C 1850/21, in ZWE 2022,229).

Zu beantworten bleibt die Frage eines Schadensersatzes, wenn es nicht um den vorjährigen Abrechnungszeitraum, sondern um den laufenden Abrechnungszeitraum zur Zeit des Austritts geht. Festzuhalten ist zunächst, dass hier eine Abrechnungspflicht zur Zeit des Austritts noch nicht entstanden sein kann; entweder sie entsteht nach Auffassung des BGH erst zum Jahresende oder zum Beginn des Folgejahres. Es fehlt vor allem an der Abrechnungsreife. Denn Verbrauchswerte können innerhalb des laufenden Abrechnungszeitraums für den Zeitraum komplett logischerweise noch nicht zur Verfügung stehen. Auch die Abrechnungsunterlagen können deshalb weder erstellt, geschweige denn bereits beim Verwalter eingetroffen sein.
Im Gegensatz zur Abrechnung für den Vorjahreszeitraum (dazu BGH, Urteil vom 16.2.2018 - V ZR 89/17, NJW 2018, 1969, 1970 Rn. 16 - fehlende Unmöglichkeit der Erfüllung der Abrechnungspflicht nach § 275 Abs. 1 Satz 1 BGB) ist dem bisherigen Verwalter zum Zeitpunkt seines Ausscheidens die Erstellung der Rechenwerke (Jahresabrechnung und Vermögensbericht für das laufende Jahr seines Ausscheidens sowie Wirtschaftsplan für das Folgejahr im Sinne von § 28 WEG) unmöglich, ein Regressanspruch damit nicht gegeben.

Lesetipp:
Broschüre "Streit mit dem WEG-Verwalter",
2. Auflage 2022, 16,95 €, 202 Seiten, DIN A5, ISBN 978-3-96434-025-2, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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