Wohnungseigentum und
Heizungstausch: Kreative Kostenumlage möglich
(ho)
Das „Heizungsgesetz“ hält für Wohnungseigentümergemeinschaften
ein sehr komplexes Verfahren bereit, wenn es um den Heizungstausch von
Einzelheizungen in eine zentrale Wärmeversorgung und um den damit
verbundenen Einsatz neuer regenerativer Energien geht (§§ 71
l, 71 n GEG).
§ 71 n Abs. 7 WEG bestimmt zu den Kosten in diesem Falle
folgendes:
„Die Wohnungseigentümer, deren Wohnungen oder sonstige selbständige
Nutzungseinheiten an eine zentrale Heizungsanlage angeschlossen werden,
haben die Kosten der Umstellung der Wärmeversorgung auf eine zentrale
Heizungsanlage nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.
Über die Verteilung von Kosten, die aus der Durchführung von
Maßnahmen im Sondereigentum entstehen, können die Wohnungseigentümer
durch Beschluss entscheiden. Ist das für einen Anschluss notwendige
Verteilnetz oder eine zentrale Heizungsanlage bereits vorhanden, so haben
die Wohnungseigentümer, deren Wohnungen oder sonstige selbständige
Nutzungseinheiten daran angeschlossen werden, einen angemessenen Ausgleich
zu leisten. § 16 Absatz 2 Satz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes ist
entsprechend anzuwenden.“
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gestattet es durch Beschluss,
die Kosten vom Gesetz abweichend zu verteilen. Das LG
Frankfurt/Main hält einen Beschluss für wirksam, nach dem die
Kosten der Erneuerung einer Heizungsanlage nach dem Objektprinzip verteilt
werden. Der Beschluss, die Kosten nach Einheiten zu verteilen, entspreche
ordnungsmäßiger Verwaltung. Und deswegen sei auch die Ablehnung
des Beschlusses, die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, ordnungsgemäß.
Eine solche Regelung entspreche dem weiten Ermessen der Wohnungseigentümer
bei der Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln nach §
16 Abs. 2 WEG (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.2.2025 - 2-13 S 42/24,
BeckRS 2025, 2268 = FD-MietR 2025, 804352).
Nachzutragen ist:
Die hier vorgestellte Auffassung des Gerichts entspricht dem
Willen des Gesetzgebers, der von einer weit zu verstehenden Kompetenz
der Eigentümergemeinschaft bei der Änderung von Kostenverteilungsschlüssel
ausgeht (Deutscher Bundestag, Drucksache 19/18791, S. 56). Folglich bewegt
sich die Eigentümergemeinschaft mit dem hier beurteilten Beschluss
im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Das ist nach der Rechtsprechung
mit der Folge einer Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse nur dann
anders, wenn
- die Kostenverteilung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung
und damit zu einem unbilligen Sonderopfer eines einzelnen Eigentümers
führt (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.07.2024 – 2-13 S
19/24, BeckRS 2024, 17046, oder wenn
- von der Gemeinschaftsordnung mit objektbezogener Kostentrennung ohne
sachlichen Grund abgewichen werden soll (BGH, Urteil vom 14.02.2025
– V ZR 236/23, BeckRS 2025, 1789).
Lesetipp: Broschüre "Heizungstausch nach GEG für
Haus- und Wohnungseigentümer und für Vermieter",
1. Auflage 2024, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 178 Seiten
DIN A5 978-3-96434-043-6 , Preis 19,95 € zuzüglich Versandkosten
bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus
und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de;
Fax: 0511/97329732.
© Dr. Hans Reinold Horst
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