Wegerecht: Aus einer bestehenden Überfahrtsbaulast?

(ho) Auf dem Grundstück der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) lastet eine Überfahrtsbaulast zugunsten des Nachbargrundstücks. Eine korrespondierende zivilrechtliche Grunddienstbarkeit ist nicht eingetragen. Die Eigentümer des Nachbargrundstücks befahren das Grundstück der Gemeinschaft regelmäßig über einen Zufahrtsweg. Die GdWE verlangt Unterlassung der Wegenutzung aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB. Mangels eingetragener Grunddienstbarkeit stehe den Nachbarn kein Nutzungsrecht an diesem Weg zu. Das Nachbargrundstück könne auch über eine öffentliche Straße anderweitig erschlossen werden. Auf ein Notwegerecht könnten sich die Nachbarn deshalb ebenso nicht berufen. Das AG gibt der Klage statt, das LG weist sie ab. Die Überfahrtsbaulast löse eine Duldungspflicht aus § 242 BGB aus. Denn es sei rechtsmissbräuchlich, die Nutzung zu untersagen, solange die Baubehörde an der Baulast festhalte.

Der BGH sieht das anders und spricht die Klage endgültig zu (BGH, Urteil vom 27.6.2025 -V ZR 150/24, juris). Der Klageanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB sei begründet. Eine zivilrechtliche Duldungspflicht nach Abs. 2 der Vorschrift greife nicht. Zunächst sei die Baulast nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, aus der sich kein Nutzungsrecht zu Gunsten der Nachbarn ableiten ließe. Daraus entstehe weder ein schuldrechtliches noch ein dingliches Wegerecht. Auch § 242 BGB vermittele keine zivilrechtliche Duldungspflicht. Insbesondere gebiete es die Einheit der Rechtsordnung nicht, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zivilrechtlich nachzubilden. Grundlage einer zivilrechtlichen Duldungspflicht für die nachbarliche Wegenutzung könne deshalb nur eine Dienstbarkeit (§§ 1018 ff BGB) oder ein Notwegerecht (§ 917 BGB sein). Ein Notwegerecht entfalle ebenso aufgrund der anderweitigen Erschließung des Grundstücks über eine anliegende öffentliche Straße.

Konsequenz aus dieser Entscheidung:

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs wird betont, gestärkt und bleibt unangetastet. Danach gilt als richtig und vollständig, was im Grundbuch eingetragen ist. Spiegelbildlich soll man sich darauf verlassen können, dass Rechte dritter Personen am eigenen Grundstück, die nicht im Grundbuch stehen, auch nicht bestehen. Man könnte das auch anders formulieren: Wer an fremden Grundstücke Rechte geltend machen will, muss sich um deren Eintragung im Grundbuch kümmern.

Nachzutragen ist:

Der BGH hat mit diesem Urteil geklärt, dass auch eine Überfahrtsbaulast keine zivilrechtlichen Nutzungsansprüche vermittelt. Die Frage war bislang umstritten (wie die Berufungsinstanz anderer Ansicht: vgl. OLG Hamm, Urteil vom 6. Juli 2017 – 5 U 152/16 –, juris; OLG Hamburg, BeckRS 2020, 49488 Rn. 34 ff.; OLG Schleswig, BeckRS 2020, 41414 Rn. 18; LG Bochum, BeckRS 2009, 27385; MüKoBGB/Schubert, 9. Aufl., § 242 Rn. 233). Die Einheit der Rechtsordnung verbiete es, mit Mitteln des Privatrechts ein Verhalten zu verlangen, das öffentlich-rechtlichen Vorgaben zuwiderlaufe (vgl. BeckOGK/Kähler, BGB [1.6.2025], § 242 Rn. 1391; wie der BGH ebenso: OLG Düsseldorf, Urteil vom 12. April 1989 – 9 U 252/88 –, juris; OLG Oldenburg, BeckRS 2014, 6539; OLG Bremen, NJOZ 2014, 1933 Rn. 6; MüKoBGB/Brückner, 9. Aufl., § 917 Rn. 13; MüKoBGB/Raff, 9. Aufl., § 1004 Rn. 201)). In seiner Entscheidung vom 24.1.2025 hatte er diese Frage noch offengelassen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2025 - V ZR 51/24, NZM 2025, 226 Rn. 12).

Und zum guten Schluss der folgende Hinweis:

Besteht umgekehrt zu dem hier vorgestellten Fall eine privatrechtliche Grunddienstbarkeit zur Sicherstellung der Bebaubarkeit eines Nachbargrundstücks, hat der BGH dem begünstigten Nachbarn einen Anspruch aus §§ 1018, 242 BGB auf Übernahme einer deckungsgleichen öffentlich-rechtlichen Baulast unter den folgenden Voraussetzungen eingeräumt:

• Die Übernahme einer Baulast muss zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks sein.
• Eine Befreiung vom Baulastzwang kommt nicht in Betracht.
• Bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit bestand Anlass, bereits die Übernahme der Baulast zu erwägen.
• Inhalt und Umfang der geforderten Baulast müssen mit der Grunddienstbarkeit deckungsgleich sein .

© Dr. Hans Reinold Horst

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