Nachbarrecht: Fehlende
Grunddienstbarkeit als Mangel bei Immobilienkauf?
(ho)
V verkauft eine Immobilie an K. K verlangt Schadensersatz. Seine Begründung:
Zwar sei zulasten des Nachbargrundstücks und zugunsten des Kaufgrundstücks
eine Erschließungsbaulast für die Wasserversorgung und auch
für die Abwasserentsorgung eingetragen, doch fehle es an einer dinglichen
Sicherung durch eine Grunddienstbarkeit. Damit könne der Nachbar
frei bestimmen, ob der Erwerber K dessen Einrichtungen zur Wasserversorgung
und zur Abwasserentsorgung mitbenutzen dürfe oder nicht. Mit diesem
Befund verfüge das Kaufgrundstück nicht über eine gesicherte
Erschließung. Dieser Umstand sei aufklärungspflichtig gewesen;
der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss
schließe also die hier geltend gemachten Schadensersatzansprüchen
nicht aus. Das Landgericht weist die Klage ab.
Die dagegen eingelegte Berufung zum OLG bleibt erfolglos (OLG Rostock,
Urteil vom 28.10.2025 - 3 U 42/20, RS 2025, 28843 = IMR 2025, 508 mit
Anmerkung von Grziwotz).
Die Gründe:
Zuzugeben sei dem Berufungskläger, dass die fehlende gesicherte Erschließung
zur Trinkwasserversorgung und zur Abwasserentsorgung auf dem Nachbargrundstück
ein Mangel der Kaufsache sei, wenn aus Rechtsgründen die Mitnutzung
der Erschließungsanlage auf dem Nachbargrundstück nicht durchsetzbar
sei und damit die Möglichkeit der Nutzung im Belieben des Nachbarn
stehe. Zutreffend sei auch, dass eine öffentlich-rechtliche Baulast
dem Begünstigten keinen unmittelbar durchsetzbaren Anspruch gegenüber
dem Eigentümer des belasteten Nachbargrundstücks eröffne.
Allerdings könne die Erschließung mithilfe der zuständigen
Behörde mittelbar durchgesetzt werden. Denn sie könne den Nachbarn
zu einem baulastkonformen Handeln verpflichten.
Arglistiges Handeln (§ 444 BGB) das einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss
zunichtemache, liege zudem nicht vor. Denn die Unterscheidung zwischen
Baulast und Grunddienstbarkeit sei selbst Juristen häufig nicht bekannt.
Ein aufklärungspflichtiger Mangel habe sich deshalb dem Verkäufer
nicht aufgedrängt.
Nachzutragen ist:
Die Entscheidung überzeugt nicht. Nur allzu Recht weist Grziwotz
(IMR 2025, 508) in seiner Entscheidungsanmerkung darauf hin, dass eine
Baulast dem begünstigten Grundstückseigentümer keinen Anspruch
gegen die Behörde auf Einschreiten gegen den Nachbarn gibt. Vielmehr
bleibt ein Handeln im Ermessen der Behörde. Und solange eine Ermessensreduzierung
„auf Null“ nicht vorliegt, kann die Behörde ihr Entscheidungsermessen
auch ohne Bindung ausüben. Deshalb, so auch Grziwotz), ist eine korrespondierende
privatrechtliche Grunddienstbarkeit zwingend, die auch unter den Nachbarn
selbst private Rechte begründet. Nur dann, wenn diese Dienstbarkeit
auch im Grundbuch eingetragen ist, wirkt sie auch zugunsten des Rechtsnachfolgers,
hier des Käufers. Ergänzend weist Grziwotz) darauf hin, dass
nur in der Grunddienstbarkeit Details zur Mitnutzung sowie die daran geknüpfte
Aufteilung an entstehenden Kosten geregelt werden können. Diese Dinge
nun wiederum sind nicht Gegenstand einer öffentlich-rechtlichen Erschließungsbaulast,
weswegen sich die Baubehörde in entsprechende Streitigkeiten in berechtigter
Ausübung ihres Handlungsermessens nicht einmischen wird.
© Dr. Hans Reinold Horst
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