„Do’s and Don’ts“ im Mietrecht - Teil 2 - Aussperren, insbesondere Auswechseln des Türschlosses?

Tauscht der Vermieter zum Beispiel eigenmächtig die Schlösser von Haustüre und/oder Wohnungseingangstüre aus, handelt er in verbotener Eigenmacht und löst Besitzschutzansprüche gegen sich aus (LG Mannheim, Urteil vom 14. Oktober 2020 – 4 S 47/20 –, juris; KG Berlin, Urteil vom 19. November 1998 – 8 U 6420/98 –, juris; OLG Köln, Beschluss vom 26. Februar 1998 – 12 U 227/97 –, juris). Sie können nicht nur im Hauptsacheverfahren durch Klage, sondern ebenfalls bereits durch einstweilige Verfügung im vorläufigen Rechtsschutzverfahren durchgesetzt werden. Das gilt auch im Falle eines vorher erstrittenen Räumungstitels (AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - 18 C 369/25, BeckRS 2025, 34005 = FD-MietR 2026, 801379).

Es handelt sich mit der verbotenen Eigenmacht um eine unzulässige Selbsthilfe, der mit einer erfolgreich beantragten einstweiligen Verfügung begegnet werden kann (ebenso: BGH, Urteil vom 14.7.2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434). Auf ein Recht zum Besitz des Mieters kommt es dabei nicht an. Entscheidend ist allein, ob er noch Wohnungsbesitz hatte und dieser Besitz durch verbotener Eigenmacht entzogen wird (§§ 861, 858, 859 BGB; BeckOGK/Götz, Stand 1.10.2025, BGB § 861).

Entsprechende Vorgehensweisen lassen sich vereinzelt auch ausmachen, um nach (fristlosen) Kündigungen wegen schwerwiegender Vertragsverstöße ein gerichtliches Räumungsverfahren zu sparen. Auch wenn die Prozesskosten wegen der wirtschaftlichen Situation eines Mieters als Verlust gebucht werden müssen, ist vor einem solchen Vorgehen nachdrücklich zu warnen. Zu einem staatlich geführten Räumungsprozess gibt es nach deutschem Recht wie gesagt keine Alternative!

© Dr. Hans Reinold Horst

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