Mietkündigung bei eigenmächtigen Umbau - immer?

(ho) Mieter M wohnt seit 1972 in seiner Mietwohnung. Seitdem hat er kräftig im Bad und in der Küche umgebaut. Eigenmächtig, wie sich herausstellt; denn Vermieter V weiß davon nichts und hat erst recht nichts genehmigt. Seine Reaktion: Mehrere verhaltensbedingte Kündigungen wegen eigenmächtiger baulicher Veränderung. Darüber streitet man sich durch alle Instanzen bis zum BGH.

Obwohl eine glasklare erhebliche Verletzung des Mietvertrags durch das ungenehmigte eigenmächtige Handeln beim Eingriff in die Bausubstanz durch den Mieter vorliegt, ächtet der BGH die ausgesprochenen Kündigungen und weist die eingelegte Revision im Räumungsverfahren mangels Zulassungsgrundes zurück (BGH, Beschluss vom 2.12.2025 - VIII ZR 274/23, juris). Denn eine Rechtsfrage, die noch grundsätzlich geklärt werden müsse, biete das Verfahren nicht.
Vielmehr sei anerkannt, dass nicht jede eigenmächtige bauliche Veränderung immer und zwingend zur Kündigungsmöglichkeit aus verhaltensbedingten Gründen führe. Eine solche starre Regelung gebe es nicht. Ob eine Kündigung geboten sei oder nicht, müsse sich aus der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls erschließen. Von Bedeutung seien eine lange Mietdauer, das Wissen eines damaligen Vermieters um die eigenmächtig vorgenommenen Einbauten und deren Duldung. Entscheidend sei weiter, ob einzelne Maßnahmen auch den Ersatz früherer Einbauten darstellen oder sogar zu einer Verbesserung des Wohnwerts führten.

Die Konsequenz aus dieser Entscheidung für Vermieter und Mieter:

Soll wegen eigenmächtiger und ungenehmigter Baumaßnahmen des Mieters das Mietverhältnis gekündigt werden, so sind die Voraussetzungen dafür sauber dokumentiert aufzuarbeiten; hier kommt es auf die Umbauhistorie, den Ausgangszustand der Wohnung und auf Umfang und Tiefe des Eingriffs an; ferner - wie auch der BGH hervorhebt - um ein eventuelles Wissen und Dulden eines früheren Vermieters.

Mieter müssen sich klar vergegenwärtigen, dass bauliche Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters rechtswidrige Eingriffe in die Bausubstanz darstellen und den Mietvertrag verletzen. Umso schwerer wiegt es, wenn dies nicht fachgerecht oder mit dem Ergebnis einer baulichen Verschlechterung oder einer Einschränkung des bisherigen Wohnwerts erfolgt. Erst recht ist eine Kündigung intendiert, wenn es dadurch zu Schäden und Folgeschäden an der Bausubstanz kommt. Vor allem: ohne vorherige Zustimmung des Vermieters bleibt ein eigenmächtig vorgenommener Eingriff in die Bausubstanz unabhängig von seinen konkreten Folgen immer rechtswidrig, egal wie schwer er wiegt. Der Vermieter kann deshalb eine Abmahnung erteilen, den Rückbau und die Wiederherstellung des früheren Zustandes verlangen, und verhaltensbedingt kündigen. Die besprochene Entscheidung darf also keinesfalls als „Freifahrtschein“ für eigenmächtiges Verhalten verstanden werden.

© Dr. Hans Reinold Horst

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