Gewerberaummiete: Wartungsklausel unzulässig

(ho) Das Gewerberaummietverhältnis zu Ladenflächen in einer Einkaufs-Mall ist beendet. Vermieter V rechnet über die Nebenkosten ab. Dabei stellt er diverse Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ein. Mieter M hält die Klausel für unwirksam, da sie keine Kostenobergrenze vorsieht. Er klagt auf Rückzahlung. Die Eingangsinstanz gibt ihm recht, V erhebt Widerklage auf Zahlung. Die Klage wird abgewiesen, denn die zugrunde liegende Wartungsklausel sei unwirksam. V wird zur Zahlung verurteilt und legt Berufung ein.

Das OLG Rostock bestätigt die Vorinstanz und verurteilt zur Rückzahlung (OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2025 - 3 U 109/22, IMR 2026, 278; Revision anhängig beim BGH unter Az. XII ZR 90/25).

Wir lernen:
Was für Klauseln zur Überwälzung von Erhaltungskosten (Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung) gilt, ist auch für Wartungskostenklauseln beachtlich (ebenso zuvor bereits: Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 5. April 2022 – 3 U 144/20 –, juris):

• Zunächst müssen die Gegenstände, auf die sie sich beziehen, konkret in der Klausel beschrieben sein.
• Und die Klauseln sollten jeweils eine klare Obergrenze zur Kostenumlage enthalten, damit dem Vorwurf von Anfang an Paroli geboten werden kann, die umgelegten Kosten seien für den Mieter nicht abschätzbar.
• Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann auch im Bereich der Gewerberaummiete formularmäßig nur auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich der Höhe nach begrenzt nur auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (einhellige Meinung: vgl. OLG München, Urteil vom 12. Februar 2026 – 14 U 1880/25 e –, juris mit weiteren Nachweisen; BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11, juris; BGH, Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 158/01, NZM 2005, 863).

© Dr. Hans Reinold Horst

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