Wohnungseigentum: Keine Gnade bei eigenmächtig montierten Steckersolargerät

(ho) Wohnungseigentümer Q errichtet ohne vorherigen Gestattungsbeschlusses zwei Sonderpaneele auf dem Dach der Anlage. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Die Gemeinschaft verlangt den Rückbau - nichts tut sich. Sie erhebt Klage, Q macht widerklagend einen Gestattungsanspruch geltend.

Das AG Berlin-Mitte spricht die Klage zu und gibt der Gemeinschaft recht (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.09.2025 - 22 C 5001/25 WEG, IMR 2026, 287). Die Gemeinschaft könne aus § 1004 Abs. 1 BGB den Rückbau verlangen. Unbeachtlich sei, ob ein Gestattungsanspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG bestehe oder nicht. Die Vorschrift bewertet die Montage eines Steckersolargeräts als privilegierte bauliche Veränderung mit Gestattungsanspruch des bauwilligen Eigentümers.
Weil Q jedoch eigenmächtig und ohne vorher notwendigen Gestattungsbeschluss gehandelt habe, könne dem Rückbauverlangen ein Gestattungsanspruch gemäß § 242 BGB nicht entgegengestellt werden (vgl. anders aber zum alten Recht vor der WEG-Reform: BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 29/24, ZMR 2026, 235). Es herrsche Beschlusszwang.

Ein etwaiger Anspruch auf Fassung eines Gestattungsbeschlusses müsse von Q vorbehaltlich einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung gesondert in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung verfolgt werden. Außerdem richte sich ein Gestattungsanspruch nur auf das „Ob“ der Maßnahme. Die Art der Ausführung („Wie“) bleibe der Gemeinschaft und ihrem Beschlussermessen vorbehalten (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Auch diesem Ermessen habe Q unzulässig vorgegriffen.

Nachzutragen ist:

Die Durchführung baulicher Veränderungen setzt grundsätzlich einen Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft voraus, egal, ob es sich um einfache bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG) handelt oder um privilegierte bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 2 WEG), auf die der einzelne bauwillige Eigentümer einen Anspruch hat. Dieser Anspruch bezieht sich nur auf das „ob“ und nicht auf das „wie“ (zum Beschlusszwang: BGH, Urteil vom 18.7.2025 – V ZR 29/24, NJW 2025, 3791, Rn. 13, 28 - für den Rückbau eines Balkonkraftwerks). Dabei kann schon eine optische Veränderung der Eigentumsanlage zur Annahme einer baulichen Veränderung führen (BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 29/24, ZMR 2026, 235 Rn. 19 ff), auch wenn es nicht zu baulichen Substanzeingriffen kommt.

Ein Gestattungsanspruch ist durch Widerklage zu verfolgen (BGH, Urteil vom 21.03.2025 - V ZR 1/24, IMR 2025, 219). Hat aber der Widerkläger schon vollendete Tatsachen geschaffen und die Maßnahme durchgeführt, so steht das „wie“ der Maßnahme im Ermessen des Gerichts. Denn auch die Eigentümer wären insoweit in ihrem Ermessen nicht gebunden (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Eine Ermessensreduzierung auf null, die nur eine bestimmte Art und Weise in der Durchführung von baulichen Maßnahmen vorgibt, scheidet regelmäßig aus (vgl. Elzer, in: BeckOK-WEG, 64. Ed., 02.04.2026, § 20 Rz. 182 unter Verweis auf Deutscher Bundestag, Drucksache. 168/20, S. 68).

© Dr. Hans Reinold Horst

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