Wohnungseigentum: Einbau einer Wärmepumpe - wie ist zu beschließen?

(ho) Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) obliegt die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dies passiert durch Beschluss. Der Verwalter hat die Beschlüsse auszuführen. Dabei steht der Gemeinschaft grundsätzlich ein Beschlussermessen zu. Um dieses Ermessen ordentlich ausüben zu können, benötigen sie rechtzeitig vor der Versammlung ausreichende Informationen zu den Anträgen, die Gegenstand der Tagesordnung sind (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG. Dies gilt besonders für bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG), zu denen auch der Einbau einer Wärmepumpe zählt.

In der Eigentümerversammlung wird über die Montage einer Wärmepumpen-Außeneinheit mehrheitlich beschlossen: „Die Gemeinschaft beschließt, der Familie X das Aufstellen der Wärmepumpen-Ausseneinheit gemäß beiliegender Beschreibung und Visualisierung auf eigene Kosten zu gestatten. Die Größe der Außeneinheit wird auf folgende Maximalmaße festgelegt: Höhe 1005 mm, Breite 1216 mm, Tiefe 425 mm. Der Abstand zum Weg soll 200 mm betragen. Gleichzeitig soll allen Eigentümern erlaubt werden, entsprechende Außeneinheiten in die straßenanliegende Hausseite, wie oben beschrieben, aufstellen zu dürfen.“ Eigentümer Q ficht an.

Das Amtsgericht (AG) gibt Q recht und kassiert den Beschluss (AG Hamburg-Altona, Urteil vom 13.05.2026 - 300 3b C 12/25, IMR 2026, 289). Bei Baubeschlüssen komme es grundsätzlich darauf an, den Umfang und die Folgen der beabsichtigten Maßnahmen zu untersuchen und die Eigentümer über deren Folgen umfassend zu unterrichten. Das sei Sache des Verwalters; allerdings dann nicht, wenn über eine bauliche Veränderung zu entscheiden sei, die ein einzelner Eigentümer im eigenen Interesse von der Gemeinschaft durch Beschluss gestatten lassen will. Dann sei es Sache des Eigentümers, die notwendigen Informationen als Beschlussgrundlage zu beschaffen. Der Verwalter müsse nur darauf hinweisen, dass und welche Informationen rechtzeitig vor der Versammlung den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft vorzulegen seien.
Ausreichend sei dabei nicht, nur die Maße der Außeneinheit der begehrten Wärmepumpe mitzuteilen. Notwendig sei auch eine konkrete Information über die zu erwartenden Betriebsgeräusche. Werden diese Informationen erst einen Tag vor der Versammlung überreicht, entspreche die Fassung des Baubeschlusses auf dieser Grundlage nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; sie aber könne von jedem Einzeleigentümer als individueller Anspruch von der Gemeinschaft eingefordert werden (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
Sinn und Zweck einer Übersendung von notwendigen Informationen (auch technische Daten und Werte zur Geräuschimmission) mit rechtzeitigen Zeitvorlauf sei es, dass sich die einzelnen Versammlungsteilnehmer vor ihrer Abstimmung sachverständig beraten lassen könnten. So habe der Kläger zurecht moniert, dass er aufgrund der späten Mitteilung der Werte zu Geräuschimmission nicht habe überprüfen lassen können, ob die für ein Wohngebiet erforderlichen Grenzwerte eingehalten seien. Ferner seien die vom Kläger erbetenen Informationen darüber, wie sich ein einbaubedingt verschlossenes Kellerfenster sowie die Entfernung der Kasematten auf die Lüftung und auf die eventuelle Feuchtigkeitsentwicklung auswirke, in der Versammlung völlig unbeantwortet geblieben.

Nachzutragen ist:

Die Entscheidung zeigt die herrschende Auffassung zur informatorischen Vorbereitung von Beschlüssen, mit denen eine bauliche Veränderung gestattet wird. Grundsätzlich müssen der Umfang und die Folgen der beabsichtigten Maßnahme untersucht und über das Ergebnis umfassend informiert werden. Je nach Art der baulichen Veränderung kann der Umfang der Informationen, über die aufzuklären ist, variieren (eingehend: Zschieschack, Die Vorbereitung von Beschlüssen über Baumaßnahmen ZWE 2024, 110, 111). Dabei bestimmt das Maß der Einhaltung dieser „Vorbereitungsregeln“ das Anfechtungsrisiko von Baubeschlüssen. Dies gilt in gleicher Weise für verwaltete wie auch für verwalterlose Gemeinschaften.

© Dr. Hans Reinold Horst

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